Co to jest inflacja?
Inflacja to stały wzrost przeciętnego poziomu cen w gospodarce. Sprawia ona kłopot nie tylko oszczędzającym, ale również kredytobiorcom – wysoka inflacja powoduje wyższe raty i oprocentowanie kredytów.

Inflacje ciężko jest przewidzieć ponieważ nie jest ona jednorazową zmianą cen dóbr czy usług, związaną np. ze zmianą stawki podatku od towarów i usług. Inflacją jest systematyczny, trwający przez dłuższy czas, wzrost cen różnego rodzaju towarów. Inflacja jest groźna dla tego że pozbawia nas dotychczasowej wartości pieniądza który wcześniej zarobiliśmy.

Przyczyny inflacji
Przyczyny inflacji są różne. Zwykle inflacja spowodowana jest zbyt dużymi wydatkami z budżetu państwowego, żeby pokryć braki bank centralny dodrukowuje pieniądze (ich wartość wtedy maleje). Inną przyczyną są rosnące koszty energii, za nimi idą koszty paliw a to przekłada się bardzo szybko na opłaty związane z transportem – w sumie powoduje to wzrost cen. Inflacje może też powodować załamanie gospodarcze, obniżenie wydajności pracy, ale przede wszystkim wzrost kosztów produkcji.

Szkodliwa inflacja?
Inflacja jest szkodliwa wtedy kiedy przychodzi niepodziewanie. Najwięcej na inflacji tracą oszczędzający w tzw. skarpecie, pieniądze nie są oprocentowane a więc nie pracują na odsetki.

Stratę ponoszą też banki. Jeśli pożyczają pieniądze na długi okres to w momencie spłaty pieniądze mają dla banków mniejszą siłę nabywczą. Wreszcie inflacje odczuwają też znacząco dobrze zarabiający, jeśli w związku z inflacją dostają podwyżkę to często wchodzą w wyższy próg podatkowy – czyli dużo większa część ich dochodów wraca do kasy państwa.
Inflacja jest bardzo szkodliwa dla konsumentów, zmniejsza inwestycje, powoduje podniesienie poziomu stóp procentowych, zwiększają się koszty finansowe.

Spirala inflacyjna
Z inflacją wiąże się nieodłącznie spirala inflacyjna. W dużym uproszczeniu to sytuacja gdy rosnące płace powodują wzrost kosztów produkcji i w konsekwencji wzrost cen, który zwiększa koszty utrzymania i wywołuje presje na dalsze żądania płacowe. Jeśli zostaną one zaspokojone spowodują dalszy wzrost kosztów i cen, w rezultacie ceny, koszty i płace windują się wzajemnie na coraz wyższy poziom.

Jak zauważyć inflacje?
Najłatwiej zauważyć że mamy do czynienia z inflacją gdy szybko podnosi się oprocentowanie depozytów bankowych. Oczywiście idzie to w parze z rosnącym poziomem stóp procentowych określanym przez Radę Polityki Pieniężnej.

Dla gospodarki inflacja nie jest korzystna ponieważ powoduje duże zamieszanie w kalkulacji kosztów produkcji, rodzi ona niepewność w przewidywaniu wzrostu realnych zysków, co wpływa destabilizująco na działalność gospodarczą i zniechęca do podejmowania inwestycji. Zarówno inflacja jak i deflacja (czyli proces trwałego obniżania się cen) są zjawiskami niekorzystnymi dla gospodarki. Zdaniem wielu ekonomistów najbardziej optymalną sytuacją jest ta gdy mamy niską, ale stabilną stopę inflacyjną. Dlatego przy zaciąganiu kredytów pamiętajmy że wraz z inflacją wzrasta realna wartość rat regulowanych na początku cyklu spłat kredytu. A im inflacja jest wyższa, tym mniej przewidywalna.

Możemy wyróżnić różne rodzaje inflacji ze względu na jej nasilenie:

Inflacja pełzająca – 1-3%

Inflacja krocząca – 5-15%

Inflacja galopująca – powyżej 15%

Hiperinflacja – powyżej 50%

Co miesiąc kilka milionów Polaków zanosi swoje pieniądze do banku na ratę kredytu hipotecznego. Należy pamiętać że o ile ratę kredytową płacimy raz w miesiącu to oprocentowanie naliczone jest codziennie. Według prawa, potwierdzonego wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, bank dodatkową opłatę – czasami zwaną również ubezpieczeniem – musi przestać naliczać w momencie dokonania przez sąd wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Taki nakaz znajduje się w rejestrze klauzul zakazanych prowadzonych przez UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). W 2009 roku urząd wytoczył proces w tej sprawie Getin Bankowi, który podwyższone oprocentowanie likwidował dopiero z pierwszym dniem następnego miesiąca od otrzymanie przez bank odpisu z księgi wieczystej. Getin Bank odmawiał również zniesienia podwyższonego oprocentowania jeżeli kredytobiorca miał zaległości w spłacie kredytu.

O zwrot bezprawnie pobieranych pieniędzy należy, w pierwszej kolejności, zwrócić się pisemnie do banku. Jeżeli jednak bank odmówi – co się bardzo często zdarza – to pozostaje sąd. W takim przypadku należy samodzielnie lub poprzez konsultacje z prawnikiem – a jeżeli kwota jest mała i konsultacja taka byłaby nieopłacalna to chociażby z rzecznikiem konsumentów – sformułować pozew i złożyć go do sądu.

Dodatkowo, warto pamiętać że miejscy rzecznicy praw konsumentów mogą pomóc nie tylko bezpłatnie napisać pozew, ale też potwierdzić czy zapis użyty w naszej umowie rzeczywiście jest podobny do tego wpisanego do rejestru klauzul zakazanych.

Ulga odsetkowa przysługuje podatnikowi który otrzymał kredyt w latach 2002 – 2006, tylko w tym przedziale czasowym ustawodawca pozwala nam odliczyć odsetki od dochodu, kto zaciągnął kredyt w innych latach niestety z ulgi odsetkowej nie może skorzystać.

Poprzez ulgę odsetkową od dochodu odliczamy odsetki jakie płacimy spłacając wyłącznie kredyt który był przeznaczony na cel mieszkaniowy: budowę domu czy zakup drugiego mieszkania, czyli kredyt mieszkaniowy. Z ulgi odsetkowej nie skorzysta ten kto otrzymał kredyt na zakup używanego mieszkania lub domu. Z odliczeń można korzystać nie dłużej niż do końca 2027 roku. To oznacza że odsetki po 2027 roku nie będą już rozliczane dla celów podatkowych.

Limit kwotowy ulgi odsetkowej za 2011 rok wynosi 325 990 złotych. Czyli jeżeli zaciągnęliśmy kredyt na 400 tysięcy to w przeliczeniu – (limit 325 990 złotych / 400 tys. zł.) x 100 = 81% – odliczamy 81 procent, jako wyliczony procent odsetek które zapłaciliśmy w 2011 roku, od naszego dochodu. Inaczej mówiąc, jeżeli wzięliśmy kredyt na 400 tysięcy i w 2011 roku zapłaciliśmy 10 tysięcy w odsetkach to możemy sobie odliczyć 8 100 złotych w ramach tej właśnie ulgi.

W przypadku kredytów konsolidacyjnych, które zebraliśmy w jeden kredyt, możemy korzystać z rozliczenia tylko i wyłącznie w tej części która dotyczy kredytu mieszkaniowego. Przykładowo, jeżeli posiadamy kredyt konsolidacyjny gdzie na mieszkanie było zaciągnięte zobowiązanie trzystu tysięcy, do tego doszedł kredyt samochodowy na sto tysięcy – to wtedy, tylko i wyłącznie, rozliczeniu podlegają odsetki od trzystu tysięcy.

Jeżeli korzystamy z różnych ulg finansowych zawsze musimy się z fiskusem udokumentować. W przypadku ulgi odsetkowej musimy mieć udokumentowaną wysokość faktycznie zapłaconych odsetek, czyli oświadczenie z banku o odpowiednio spłaconych odsetkach.

Ważna uwaga:
Odliczenie w ramach ulgi odsetkowej nie dotyczy gruntu, a to oznacza że nie możemy odliczyć odsetek od tej części kredytu która przypada na grunt gdy staliśmy się właścicielami mieszkania.

Doradcy finansowi mogą dokonać przeglądu wielu ofert, wielu banków i wielu instytucji finansowych – w związku z tym, kredytobiorca ma lepszy wybór i większe możliwości dobrania takiej oferty która jest dla niego najbardziej korzystna. U doradcy finansowego mamy możliwość złożenia kilku wniosków finansowych jednocześnie – składając wnioski w kilku bankach zmniejszamy ryzyko otrzymania negatywnej decyzji kredytowej, co w dzisiejszych czasach niestety jest coraz częstsze.

Ale jak odróżnić profesjonalistę od komiwojażera, często bowiem mamy do czynienia z firmami które nie posiadają dużego doświadczenia, a dużym firmom nie zawsze udaje się utrzymywać poziom obsługi klienta na odpowiednio wysokim poziomie.

Jest kilka rzeczy po których od razu możemy poznać że doradca zna się na rzeczy. Jedną z ważniejszych jest niezależność. Niezależny doradca to doradca który działa w imieniu klienta a nie w imieniu podmiotów które reprezentuje, na rynku bardzo często zdarza się że mamy do czynienia z tak zwanymi pośrednikami, chociażby kredytowymi, którzy działają na zlecenie konkretnych banków. Przeciwieństwem takiego zjawiska jest chociażby broker ubezpieczeniowy który działa na zlecenie klienta, a nie na zlecenie konkretnego zakładu ubezpieczeń.

Ponadto doradcami finansowymi nie mogą być osoby które po prostu potrafią sprzedawać, bądź szybko przeprocesować dokumenty, ale muszą to być osoby o ogromnej wiedzy merytorycznej, o wiedzy zarówno w zakresie rynków kapitałowych, rynków finansowych, gospodarki i ekonomi. Takich ludzi na rynku jest bardzo mało dlatego trwa o nich zasadnicza walka.

Wybierając doradce finansowego nie zapominajmy też że doradca: powinien dokładnie znać ofertę każdego produktu który oferuje, oraz – najważniejsze – powinien mieć dla nas czas, ponieważ nie da się zaplanować finansów rodzinnych w piętnaście minut.

Umowy produktów finansowych pisane są skomplikowanym językiem bo muszą być precyzyjne, choć przy odrobinie wysiłku, każdy może zrozumieć ich teść. Ważną częścią umowy są definicje umieszczane w pierwszej części dokumentu, tłumaczą znaczenie poszczególnych słów użytych w kolejnych punktach – niektóre z nich mogą być rozumiane inaczej niż w języku potocznym. Wiele osób pod słowem hipoteka rozumie księgę wieczystą, więc mówi o zabezpieczeniu wpisywanym do hipoteki, a tak naprawdę to hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej. Ponadto bardzo często następują przekręcenia nazw produktów – na przykład, lokaty zostają nazywane funduszem, a fundusze lokatą. Czytanie definicji ważne jest zwłaszcza w umowach ubezpieczenia. Zakład ubezpieczeń może rozumieć zachorowanie lub utratę pracy bardzo wąsko.

W umowie jednym z najważniejszych zapisów jest cena pieniędzy które pożyczamy, ta cena to nie tylko oprocentowanie, ale również prowizja banku i koszt ubezpieczenia który musimy wykupić. Często zdarza się tak, że niższe oprocentowanie obowiązuje tylko przez krótki okres, czyli jeżeli kredyt bierzemy na kilka lat to, z reguły po trzech miesiącach, niższe oprocentowanie wygasa i wtedy przechodzimy na normalne warunki.

Ponadto czytając umowy kredytowe nie zapomnijmy zorientować się jak bank odnosi się do wcześniejszej spłaty kredytu. W wielu bankach jesteśmy zobowiązani, na siedem dni przed dokonaniem nadpłaty, pisemnie powiadomić bank o swoim zamiarze. Po takim zaanonsowaniu bank może, ale nie musi, zgodzić się na przyjęcie nadpłaty. Standardem jest przerzucenie prowizji za wcześniejszą spłatę z umowy kredytowej do “tabeli opłat i prowizji”, oznacza to że bank może wprowadzić taką prowizje w dowolnym momencie.

Generalnie jeżeli już zdarzy nam się podpisać umowę bez jej przeczytania, a uznamy że jest ona niekorzystna, to nic straconego – przysługuje nam prawo odstąpienia od umowy. Kredytobiorca ma prawo do odstąpienia od zawarcia umowy kredytowej wciągu dziesięciu dni od jej podpisania. Warto dodać, że podobnie jest z kartą kredytową (jeżeli chcemy z niej zrezygnować można to zrobić gdy była już używana), kredytem gotówkowym oraz ubezpieczeniem na życie – oczywiście z bankiem lub ubezpieczycielem trzeba się rozliczyć, a więc zwrócić pożyczone pieniądze, lub zapłacić za ochronę jaką polisa zapewniała do momentu gdy z niej zrezygnowaliśmy.

Mamy wspólny kredyt hipoteczny i partner mówi: “to ja chcę przepisać ten kredyt na siebie.” Wtedy trzeba negocjować z bankiem. Tego nie załatwi za nas ani sąd, ani notariusz, ani sami tego nie załatwimy. Należy negocjować z bankiem aneks do umowy lub nową umowę kredytową, taką aby kredyt został przy tym z partnerów który zachowuje nieruchomość, mieszkanie lub dom.

Tutaj mówimy o małżonkach ale jeżeli jednak jesteśmy w związku nieformalnym i wzięliśmy kredyt hipoteczny, rozstajemy się i jedna z osób po prostu przestaje spłacać, bank nie przyczepia się dopóki dopóty jeden z partnerów na ten kredyt płaci. Jednak jeżeli przestanie to oboje partnerzy odpowiadają solidarnie i bank ma prawo wybrać, jako wierzyciel, w stosunku do którego wystąpi z orzeczeniami. Należy pamiętać że bank nie zawsze godzi się na to aby przepisać kredyt. Banki czasami potrafią negocjować do upadłego zanim na taką ewentualność zezwolą.

Jeżeli chodzi o obliczanie typu, “ile kto wydał”, jest to bardzo trudne. Pamiętajmy że przez ileś tam lat to mieszkanie spłacamy więc ta część, praktycznie, należy do nas; to już oczywiście wchodzi do tego majątku który wspólnie zarobiliśmy. Można powiedzieć: “Tak. Ja płaciłem za mieszkanie, ja spłacałem raty kredytowe, a Ty moja droga utrzymywałaś mieszkanie. W związku z tym ja w większej części powinienem mieć to mieszkanie.” Oczywiście to nie jest prawidłowe myślenie, wiemy o tym doskonale, ale w praktyce sądy takie realia biorą pod uwagę.

Więc kto ma ten kredyt spłacać? To pytanie na które odpowiedź możemy znaleźć tylko po negocjacjach z bankiem, które zresztą często kończą się podpisaniem nowej umowy. Jednak istnieje jeszcze inne rozwiązanie czym jest przeniesienie kredytu do innego banku. Dzięki ostatniej nowelizacji z dwudziestego lutego bieżącego roku przeniesienie kredytu do innego banku, który być może będzie chciał ten kredyt nowelizować, jest dużo prostsze. Poprzez tą nową umowę następuje automatyczne przeniesienie hipoteki wierzytelnością którą ta hipoteka zabezpiecza. Wtedy można z tym kredytem iść do innego banku, który być może inaczej, lepiej, korzystniej dla nas oceni zdolność kredytową tego małżonka który będzie dalej ten kredyt spłacał.

Jak w sytuacjach życiowych zabezpieczać się przed takimi historiami zastanawia się niewielu, no bo przecież kto takie rzeczy jest wstanie przewidzieć. Jednak istnieją sugestie wysuwane w prasie że partnerzy, zawierając związek czy nabierając wspólnie nieruchomość, mogą zawrzeć coś w rodzaju umowy majątkowej która będzie regulowała co się stanie i jak będą się rozliczać w przypadku rozstania.

Wszystkie te opłaty są ważne dla klienta jak i dla banku. Z jednej strony musimy sobie odpowiedzieć na pytanie co dla nas jest ważniejsze – czyli na co najwłaściwiej jest zwrócić uwagę. Na oprocentowanie z którym będziemy żyli cały czas i będzie to potem miało odzwierciedlenie w ratach czy na pozostałe opłaty które, można powiedzieć, są opłatami na wejściu czyli: prowizja, opłata za wycenę nieruchomości, opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i inne koszty. Jeżeli chcemy uniknąć tychże kosztów to szukajmy takiej oferty która ma zero prowizji, czyli zero opłat wejściowych, lub pozwala nam doliczyć ją do kwoty kredytu. Dla wielu osób lepiej jest zapłacić prowizje ośmiu czy dziesięciu tysięcy w miesięcznych ratach po dwadzieścia czy czterdzieści złotych niż włożyć jednorazowo; szczególnie jak kupujemy mieszkanie gdzie jeszcze musimy pamiętać o kosztach aktu notarialnego, jego wyposażenia, wykończenia i remontu.
Pamiętajmy jednak że wszystko trzeba sobie krytycznie wyliczyć (głównie różnego rodzaju ubezpieczenia) i zsumować ponieważ może się okazać że mimo wszystko istnieje oferta banku w której lepiej jest wyłożyć jakąś kwotę pieniędzy na starcie aby potem znacznie mniej płacić w formie oprocentowania.

Kolejne z obostrzeń dotyczyć będzie zdolności kredytowej. Teraz kredytobiorcy po spłaceniu raty będzie musiała pozostać połowa przeciętnych zarobków czyli około 1500 złotych miesięcznie. Wyraźnie to jest kierunek gdzie kredyt jest dla osób które zarabiają dużo więcej. Jak łatwo się domyśleć to obostrzenie spowoduje zmniejszenie liczby kredytobiorców.
Choć zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od samego banku to rozpiętość pomiędzy bankami w obliczaniu zdolności kredytowej jest olbrzymia. Zdolność z jednego banku potrafi być podwojona w innym banku. Kwestia jest tylko tak naprawdę ceny więc tu nie powinno być problemu. Jeżeli w jednym banku nie jesteśmy w stanie zrealizować takiego kredytu to inny bank ma tak skonstruowaną zdolność kredytową że będzie w stanie nam ten kredyt uruchomić. Oczywiście to też wpłynie na rynek i też część klientów w ten sposób będzie z tego rynku wyrzucona.

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego mogą odbić się teraz na całym rynku nieruchomości zwłaszcza w sytuacji gdy ceny nieruchomości drgnęły. Ceny zaczęły rosnąć. Przełom pierwszego i drugiego kwartału był bardzo kiepski dla rynku nieruchomości. Natomiast od mniej więcej dwóch miesięcy rynek ruszył bardzo mocno z miejsca i ceny nieruchomości w niektórych firmach zaczęły być podnoszone. Ale zmniejszeń liczby klientów od dziesięć być może nawet piętnaście procent jest dużo. To może spowodować pewnego rodzaju wyhamowania tych cen.

Same rekomendacje KNF-u analitycy finansowi oceniają dobrze. Mają one w przyszłości zapobiec powstawaniu bańki spekulacyjnej oraz sytuacji w której kredytobiorcy nie mogą spłacić kredytu.

Średnie dochody a zdolność kredytowa
Jeżeli jedna osoba w rodzinie pracuje to przy średnich dochodach nie ma czego szukać na rynku kredytowym – tak twierdzą przedstawiciele większych banków. Tutaj na pewno potrzebne rozwiązania są inne, czyli rozwiązania pobudzające skłonność do długoterminowego oszczędzania. Eksperci twierdzą że tego nam w Polsce jeszcze brakuje.

Ceny nieruchomości na Polskim rynku a zdolność kredytowa
Ceny nieruchomości mają wpływ na zdolność kredytową. Jeżeli ceny nieruchomości idą w górę to ludzie mogą rzadziej pozwolić sobie na mieszkanie. Ja się okazuje ceny się ustabilizowały a nawet, można powiedzieć, miała miejsce korekta w dół we wszystkich lokalizacjach. Po za tym, dla potencjalnych nabywców dobrą wiadomością jest fakt że na rynku znowu się pojawiła liczba mieszkań gotowych a nie sprzedanych. One oczywiście strukturą może nie odpowiadają zapotrzebowaniu ale to jest dobry sygnał który zwalnia nas z obowiązku pospiesznego zdecydowania się o wyborze nowego czy własnego mieszkania. Jest czas na to aby spokojnie przejrzeć oferty i zastanowić się nad tym na co nas stać.
Stabilizacja na rynku nieruchomości
Eksperci twierdzą że stabilizacja raczej będzie, dużo nowych inwestycji jest rozpoczynanych; co prawda deweloperzy nie mają problemów ze zbyciem nowych inwestycji bo tutaj oczywiście zainteresowanie jest spore ale to zawsze dotyczyło tych nowych inwestycji. One są z reguły bardziej atrakcyjniejsze cenowo niż te poprzednie.
Mieszkania na rynku wtórnym czy nowe mieszkania deweloperskie
Eksperci twierdzą że do póki program rodzina na swoim zostanie w teraźniejszej formie to rynek wtórny powinien się cieszyć tym samym a nawet większym zainteresowaniem. To praktycznie ostatnia szansa skorzystania z programu rodzina na swoim i poszukania czegoś tańszego na wtórnym rynku.