Kiedy zaciągamy kredyt hipoteczny nie może zabraknąć jednej bardzo ważnej ale i podstawowej informacji czyli kosztów tego kredytu. Co się składa na te koszty? Co będzie nas obciążać? Gdzie będziemy mogli sobie ulżyć jeżeli oczywiście bank się na to zgodzi?
Koszty kredytu, oprocentowanie, marża, prowizja to jedne z głównych kosztów kredytu. Dochodzą to nich wszelkie inne dodatkowe koszty łącznie z ubezpieczeniami.
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów. Jednym jest stopa procentowa rynkowa: dla kredytów w złotówkach tą stopą jest WIBOR, a dla kredytów w walutach obcych jest to LIBOR, EURIBOR. Do tego dochodzi marża – czyli niejaki zysk banku wynikający z danej umowy. Oprocentowanie kredytu jest zmienne, zatem co jakiś czas będzie nam się zmieniało, gdzie marża kredytu jest statyczna a zmianie ulegają stopy procentowe. Do pełnego kosztu kredytu dochodzi prowizja czyli jednorazowa kwota którą musimy zapłacić w momencie zaciągnięcia kredytu; nieoficjalnie opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego i za przedstawienie tych pieniędzy które otrzymujemy w formie kredytu do naszej dyspozycji.
Wszystkie te opłaty są ważne dla klienta jak i dla banku. Z jednej strony musimy sobie odpowiedzieć na pytanie co dla nas jest ważniejsze – czyli na co najwłaściwiej jest zwrócić uwagę. Na oprocentowanie z którym będziemy żyli cały czas i będzie to potem miało odzwierciedlenie w ratach czy na pozostałe opłaty które, można powiedzieć, są opłatami na wejściu czyli: prowizja, opłata za wycenę nieruchomości, opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i inne koszty. Jeżeli chcemy uniknąć tychże kosztów to szukajmy takiej oferty która ma zero prowizji, czyli zero opłat wejściowych, lub pozwala nam doliczyć ją do kwoty kredytu. Dla wielu osób lepiej jest zapłacić prowizje ośmiu czy dziesięciu tysięcy w miesięcznych ratach po dwadzieścia czy czterdzieści złotych niż włożyć jednorazowo; szczególnie jak kupujemy mieszkanie gdzie jeszcze musimy pamiętać o kosztach aktu notarialnego, jego wyposażenia, wykończenia i remontu.
Pamiętajmy jednak że wszystko trzeba sobie krytycznie wyliczyć (głównie różnego rodzaju ubezpieczenia) i zsumować ponieważ może się okazać że mimo wszystko istnieje oferta banku w której lepiej jest wyłożyć jakąś kwotę pieniędzy na starcie aby potem znacznie mniej płacić w formie oprocentowania.
Dwadzieścia procent wkładu własnego oraz minimum półtora tysiąca wolnych środków po odliczeniu raty kredytu to rekomendacje jakie Komisja Nadzoru Finansowego przekazała bankom. Do 23 sierpnia banki będą musiały wprowadzić pierwsze z obostrzeń dotyczącej polityki kredytowej. Spowoduje to spadek liczby udzielonych kredytów o 10 procent.
W tej chili ten wkład będzie obligatoryjny a co za tym idzie to fakt że większe kredyty czyli kredyty hipoteczne na wyższe kwoty (więcej niż 300 tysięcy) ilościowo w walucie spadną. Konkretnie te kredyty, z punktu widzenia relacji raty w walucie do raty w złotówkach, wydadzą się jeszcze bardziej atrakcyjne ponieważ im większy kredyt tym różnica w racie jest jeszcze bardziej znacząca – klient finalnie decydując się na kredyt w walucie tym się kieruje.
Kolejne z obostrzeń dotyczyć będzie zdolności kredytowej. Teraz kredytobiorcy po spłaceniu raty będzie musiała pozostać połowa przeciętnych zarobków czyli około 1500 złotych miesięcznie. Wyraźnie to jest kierunek gdzie kredyt jest dla osób które zarabiają dużo więcej. Jak łatwo się domyśleć to obostrzenie spowoduje zmniejszenie liczby kredytobiorców.
Choć zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od samego banku to rozpiętość pomiędzy bankami w obliczaniu zdolności kredytowej jest olbrzymia. Zdolność z jednego banku potrafi być podwojona w innym banku. Kwestia jest tylko tak naprawdę ceny więc tu nie powinno być problemu. Jeżeli w jednym banku nie jesteśmy w stanie zrealizować takiego kredytu to inny bank ma tak skonstruowaną zdolność kredytową że będzie w stanie nam ten kredyt uruchomić. Oczywiście to też wpłynie na rynek i też część klientów w ten sposób będzie z tego rynku wyrzucona.
Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego mogą odbić się teraz na całym rynku nieruchomości zwłaszcza w sytuacji gdy ceny nieruchomości drgnęły. Ceny zaczęły rosnąć. Przełom pierwszego i drugiego kwartału był bardzo kiepski dla rynku nieruchomości. Natomiast od mniej więcej dwóch miesięcy rynek ruszył bardzo mocno z miejsca i ceny nieruchomości w niektórych firmach zaczęły być podnoszone. Ale zmniejszeń liczby klientów od dziesięć być może nawet piętnaście procent jest dużo. To może spowodować pewnego rodzaju wyhamowania tych cen.
Same rekomendacje KNF-u analitycy finansowi oceniają dobrze. Mają one w przyszłości zapobiec powstawaniu bańki spekulacyjnej oraz sytuacji w której kredytobiorcy nie mogą spłacić kredytu.
Co zrobią banki to pytanie stawiają sobie ostatnio Ci którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przy niskim kursie franka szwajcarskiego a teraz wartość kredytu znacznie przewyższyła wartość samej nieruchomości. Wzrost kursu franka szwajcarskiego może się okazać nie lada problemem dla tych którzy zaciągnęli kredyt przy niskiej wartości tej waluty alarmuje część analityków finansowych. Wszystko dla tego że wraz ze wzrostem wartości frank wzrosła też wartość samego kredytu. Tymczasem wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego zobowiązania często pozostała na tym samym poziomie lub nawet spadła. Jeżeli następuje od sumowanie wartości nieruchomości do wartości kredytu to może się okazać że ktoś kto wziął kredyt hipoteczny na niskim kursie w tej chwili będzie musiał ponownie go ubezpieczyć gdyż wartość nieruchomości mimo dwóch czy trzech lat spłaty nie wzrosła na tyle, ze względu na sytuacje na rynku nieruchomości, co wartość kredytu. Konkretnie jeśli ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości trzystu tysięcy złotych na sto procent wartości w momencie gdy frank kosztował dwa złote i piętnaście groszy to teraz wartość kredytu wynosi około 450 tysięcy tymczasem nieruchomość nadal ma wartość 300 tysięcy dlatego nie stanowi już zabezpieczenia zobowiązania. Z tego też powodu coraz częściej słychać opinie że banki mogą żądać dodatkowego ubezpieczenia. Dla spłacających kredyt była by to hiobowa wiadomość.
Średni koszt takiego ubezpieczenia przy kredycie trzysta tysięcy złotych to około dwa tysiące sto złotych. Nastąpiła by taka sytuacja w której klient musi ubezpieczyć nie te standardowe dwadzieścia procent tylko pięćdziesiąt procent kredytu ponieważ o tyle wzrosła jego wysokość w stosunku do nieruchomości. W tym sensie przy takim samym kredycie przy którym płaciliśmy dwa tysiące sto złotych możemy zapłacić siedem, osiem czy dziewięć tysięcy złotych takiego ubezpieczenia.
Jeśli kredyt nie ma pokrycia to banki zobowiązane są do konkretnych działań. Mogą wypowiedzieć kredyt lub zażądać dodatkowych zabezpieczeń. Jednak większość analityków uważa że w tym wypadku raczej do tego nie dojdzie. Banki to spółki giełdowe, jeżeli one podadzą do publicznej wiadomości że tylu i tylu klientów nie ma pokrycia dla kredytów które już zaciągnęli to może odbić się na ich kursach giełdowej wartości.
Kogo w tej chwili w Polsce stać na kredyt hipoteczny to pytanie które nurtuje wielu ekspertów. Jak już wiadomo skuteczne otrzymanie pozwolenia kredytowego zależy głownie od dwóch czynników. Czy ma się własne oszczędności i czy jest się w stanie udowodnić bankowi posiadanie wkładu własnego – wkładu na poziomie minimum dziesięć (najlepiej dwadzieścia) procent.
Średnie dochody a zdolność kredytowa
Jeżeli jedna osoba w rodzinie pracuje to przy średnich dochodach nie ma czego szukać na rynku kredytowym – tak twierdzą przedstawiciele większych banków. Tutaj na pewno potrzebne rozwiązanie są inne, czyli rozwiązania pobudzające skłonność do długoterminowego oszczędzania. Eksperci twierdzą że tego nam w Polsce jeszcze brakuje.
Ceny nieruchomości na Polskim rynku a zdolność kredytowa
Ceny nieruchomości mają wpływ na zdolność kredytową. Jeżeli ceny nieruchomości idą w górę to ludzie mogą rzadziej pozwolić sobie na mieszkanie. Ja się okazuje ceny się ustabilizowały a nawet, można powiedzieć, miała miejsce korekta w duł we wszystkich lokalizacjach. Po za tym, dla potencjalnych nabywców dobrą wiadomością jest fakt że na rynku znowu się pojawiła liczba mieszkań gotowych a nie sprzedanych. One oczywiście strukturą może nie odpowiadają zapotrzebowaniu ale to jest dobry sygnał który zwalnia nas z obowiązku pospiesznego zdecydowania się o wyborze nowego czy własnego mieszkania. Jest czas na to by spokojnie przejrzeć oferty i zastanowić się nad tym na co nas stać.
Stabilizacja na rynku nieruchomości
Eksperci twierdzą że stabilizacja raczej będzie, dużo nowych inwestycji jest rozpoczynanych; co prawda deweloperzy nie mają problemów ze zbyciem nowych inwestycji bo tutaj oczywiście zainteresowanie jest spore ale to zawsze dotyczyło tych nowych inwestycji. One są z reguły bardziej atrakcyjniejsze cenowo niż te poprzednie.
Mieszkania na rynku wtórnym czy nowe mieszkania deweloperskie
Eksperci twierdzą że do póki program rodzina na swoim zostanie w teraźniejszej formie to rynek wtórny powinien się cieszyć tym samym a nawet większym zainteresowaniem. To praktycznie ostatnia szansa skorzystania z programu rodzina na swoim i poszukania czegoś tańszego na wtórnym rynku.
Kto może udzielać się po kredyt hipoteczny w ramach programu rodzina na swoim?
Docelowymi kredytobiorcami w ramach programu rodzina na swoim są małżeństwa bądź osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko z tymże chodzi tutaj o dziecko małoletnie bądź dziecko objęte zasiłkiem pielęgnacyjnym lub to które uczy się i nie ukończyło 25 roku życia. W chwili ubiegania się o kredyt preferencyjny osoba nie może być właścicielem innej nieruchomości, wynajmować inną nieruchomość bądź posiadać własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego. Jest jednak jeden wyjątek – jeżeli osoba wynajmuje mieszkanie bądź posiada prawo do mieszkania spółdzielczego może ubiegać się o taki kredyt jeśli w przeciągu sześciu miesięcy zrezygnuje z wynajmu lub pozbędzie się tej własności.
W jakiej walucie możemy zaciągnąć taki kredyt?
W tej chwili kredyt hipoteczny preferencyjny udzielany jest wyłącznie w złotówkach. W ten sposób bank gospodarstwa krajowego chce wpłynąć na popularyzacje kredytów złotowych które o ostatnim czasie były troszeczkę na dalszym planie. Warto jest jednak zwrócić uwagę na to że docelowym kredytobiorcą takiego kredytu preferencyjnego są osoby które nie są w stanie spłacać kredytu hipotecznego i w związkowy z tym potrzebują do niego dopłat. Z tego względu takie osoby nie mogą pożyczać w walutach obcych ponieważ kredyty walutowe obarczone są bardzo dużym ryzykiem związanym z wahaniami kursów walutowych które jak pokazała historia ostatnich dwóch lat może zaowocować tym że wartość kredytu w krótkim czasie może wzrosnąć nawet dwukrotnie i to będzie skutkowało tym że kredytobiorcy nie będą w stanie obsługiwać swego długu. Istnieje jednak możliwość że kredytobiorca może zrefinansować taki kredyt bądź zmienić walutę na obcą ale tylko po ośmiu latach od jego zaciągnięcia czyli kiedy rządowa pomoc ubiegnie końcu.
Jakie warunki powinna spełniać taka nieruchomość którą chcemy zaciągnąć w programie rodzina na swoim?
Rozważając trzeba wziąć pod uwagę dwie cechy takiej nieruchomości: powierzchnie oraz cenę metra kwadratowego. Przedmiotem kredytowania kredytu preferencyjnego może być tylko mieszkanie bądź dom jednorodzinny tyle że w przypadku mieszkania jego powierzchnia nie może przekroczyć 75 metrów kwadratowych natomiast w przypadku domu jednorodzinnego jego powierzchnia nie może przekroczyć 140 metrów kwadratowych. Dopłaty do kredytów preferencyjnych nie obejmują całej powierzchni mieszkania ponieważ w przypadku mieszkań dopłata będzie obejmowała tylko 50 metrów kwadratowych. Natomiast w przypadku domów jednorodzinnych dopłaty obejmują maksymalnie do 70 metrów kwadratowych mieszkania. Inną kwestią są także ograniczenia. Tutaj co kwartał ogłaszane są wskaźniki które wyznaczają maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanego mieszkania. W tej chwili najwyższy wskaźnik obowiązuje w Warszawie i jego wartość przekracza 9 tysięcy złotych. Dla innych miast wojewódzkich oraz dla województw wskaźniki są dużo niższe i sięgają od 5 do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Kredyt mieszkaniowy z dopłatą od 1 kwietnia:
*limity zmieniają się w innym terminie
Źródło: BGK, urzędy wojewódzkie, Gazeta Wyborcza
Kredyt hipoteczny to wielkie zobowiązanie. Coraz częściej okazuje się że banki sprawdzają, nie tylko nas i naszą zdolność kredytową, lecz również dewelopera który nasze wymarzone mieszkanie ma nam zbudować. Banki posiadają swój (nieformalny) “ranking deweloperów” którzy cieszą się ich największym zaufaniem. Każdy deweloper jest sprawdzany przez bank przed udzieleniem kredytu. Są jednak tacy których banki ściśle przepatrują i umieszczają ich na tzw. listach deweloperskich. Aby być na szczycie jednej z takich list trzeba spełnić kilka warunków między innymi trzeba być firmą która jest bankowi znana i posiadać kilka ukończonych nieruchomości. Generalnie duże firmy developerskie nie mają zbytnich problemów z bankowym zaufaniem.
Czy dzięki temu że bank sprawdza tak developerów my kredytobiorcy możemy czuć się bezpieczniej?
Niekoniecznie. Bank sprawdza na tyle ile może lecz w trakcie inwestycji zdarzają się różne historie. Kredyt hipoteczny to długoterminowa inwestycja i kondycja dewelopera w danym momencie nie musi oznaczać że za chwile będzie też dobrze. Sytuacja na rynku, kryzys który się ostatnio wydarzył z powodu którego wiele inwestycji zostało po prostu zamrożonych, spowodował że większość mniejszych firm deweloperskich miało odrobinę większe trudności w pozyskaniu kredytu. Jednak obecnie widać trend gdzie projekty zostają odmrażane i rynek coraz bardziej rusza się w kierunku nowych inwestycji. Z tego względu nawiązuje się pytanie czy warto jest brać kredyt hipoteczny w tym samym banku który finansuje inwestycje naszego dewelopera. Otóż to zależy. Przeważnie banki które finansują danego dewelopera mają oferty specjalne dla klientów którzy tą inwestycje chcą nabyć. Jadnak zawsze warto porównać inne oferty.
Być może bardziej patriotycznie jest wybrać kredyt hipoteczny zaciągnięty w złotych w końcu w złotych zarabiamy więc może warto spłacać, niemałe przecież raty naszego kredytu mieszkaniowego, właśnie w naszej walucie. Złoty to większa stabilność, przewidywalność tego jak będą wyglądały nasze raty i zobowiązania wobec banków.
Otóż, niektórzy eksperci twierdzą iż kredyty hipoteczne w złotych należy wybrać z dwóch powodów. Przede wszystkim chodzi tu o kwestie bezpieczeństwa i stabilności. Mamy kredyt pozbawiony języka walutowego, z grubsza możemy przewidzieć na kolejne kilka lat ile ta rata kredytu będzie wynosiła. Oczywiście ona też może wzrosnąć w wyniku wzrostu stóp procentowych natomiast to ryzyko jest w jakiś sposób szacowane. Po drugie, istnieje grupa ekspertów która uważa że generalnie kredyt w Euro nie jest tak atrakcyjny jak to przedstawiają banki i eksperci. Z kredytem w EURO wiążą się bardzo duże dodatkowe koszty, przede wszystkim koszt spread
-u (w Banku PKO BP jest to ponad 6 proc.), jest taki koszt który klient musi ponieść zaraz na wstępie zaciągając ten kredyt, jest to także koszt wyższej marży bo marża dla kredytu w EURO też jest większa aniżeli dla kredytów w złotych. Oprócz tych wyższych kosztów także istotne jest to iż ten właśnie kredyt w EURO jest obarczony ryzykiem walutowym i ryzykiem stopy procentowej.
Co to jest SPREAD?
SPREAD jest opłatą, różnica między kosztem kupna a sprzedaży która spada ostatecznie na klienta.
Jak banki liczą SPREAD?
Przykładowo powiedzmy że nasz kredyt wynosi 300 tys. złotych. Banki najpierw przeliczają kwotę tego kredytu w jednym kursie czyli po kursie kupna, następnie raty kredytowe są przeliczane po kursie sprzedaży. Innymi słowa mówiąc to my musimy zapłacić tą różnicę między kursem kupna i kursem sprzedaży, która w przypadku kredytu wyszacowanego na 300 tys. złotych powinna wynieść ponad 6 proc.
Refinansowanie kredytu hipotecznego w złotych
Jak już wiadomo podstawowy argument za wyborem kredytu hipotecznego w złotym to bezpieczeństwo i stabilność ale i także pewna elastyczność ponieważ ewentualne refinansowanie kredytu w złotych w przyszłości będzie dużo łatwiejsze niż kredytu w EURO. Jak się okazuje, z perspektywy czasu (powiedzmy tych dwóch, trzech lat) oferta banków w złotych będzie dużo szersza niż kredytu w EURO. Po pierwsze może się okazać że kredytu w EURO za dwa lub trzy lata już nie będzie bo działania nadzorów finansowych dążą do tego by ten kredyt całkowicie ograniczyć. A po drugie to finansowanie dla banków, czyli uzyskanie finansowania w złotówkach generalnie jest łatwiejsze. Wychodzi na to że na pewno łatwiej nam będzie kredyt hipoteczny w złotych refinansować, a także w przyszłości powinno nam być łatwiej wynegocjować lepsze warunki w porównaniu do kredytu w EURO.
