W kwietniu marże kredytów hipotecznych zostały atrakcyjnie obniżone. Największe obniżki, czyli 0,3 p.p., wprowadziły Polbank i Bank Nordea. Gospodarczy Bank Wielkopolski oraz Kredyt Bank wprowadziły odpowiednio obniżki o 0,2 p.p. Jednak nadal niewiele z banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą.
Jak wskazuje wspólny raport Metrohouse, Szybko.pl i Expandera – w maju najniższe oprocentowanie (5,18%) oferuje HSBC Bank. Drugie i trzecie miejsce zajmują Alior Bank i Euro Bank z oprocentowaniem 5,19%, a ostatnie Mazowiecki Bank Regionalny z oprocentowaniem 7,33%.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł. przy wkładzie własnym 25%.
Kredyty hipoteczne w euro również zanotowały obniżki marż. Wprowadziło je jednak niewielu – na wyróżnienie zasługują: Polbank (o 0,3 p.p.) i Kredyt Bank (o 0,2 p.p.)
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł. wkład własny 25%
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł przy wkładzie 25%
Klienci polskich banków którzy musieli niesłusznie zapłacić podwyższoną marże, między wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej a uznaniem tego przez bank, mogą odzyskać swoje pieniądze. Każdy kredytobiorca który ma kredyt hipoteczny może się zwrócić o zwrot pobranych nienależnie pieniędzy.
Co miesiąc kilka milionów Polaków zanosi swoje pieniądze do banku na ratę kredytu hipotecznego. Należy pamiętać że o ile ratę kredytową płacimy raz w miesiącu to oprocentowanie naliczone jest codziennie. Według prawa, potwierdzonego wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, bank dodatkową opłatę – czasami zwaną również ubezpieczeniem – musi przestać naliczać w momencie dokonania przez sąd wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Taki nakaz znajduje się w rejestrze klauzul zakazanych prowadzonych przez UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). W 2009 roku urząd wytoczył proces w tej sprawie Getin Bankowi, który podwyższone oprocentowanie likwidował dopiero z pierwszym dniem następnego miesiąca od otrzymanie przez bank odpisu z księgi wieczystej. Getin Bank odmawiał również zniesienia podwyższonego oprocentowania jeżeli kredytobiorca miał zaległości w spłacie kredytu.
O zwrot bezprawnie pobieranych pieniędzy należy, w pierwszej kolejności, zwrócić się pisemnie do banku. Jeżeli jednak bank odmówi – co się bardzo często zdarza – to pozostaje sąd. W takim przypadku należy samodzielnie lub poprzez konsultacje z prawnikiem – a jeżeli kwota jest mała i konsultacja taka byłaby nieopłacalna to chociażby z rzecznikiem konsumentów – sformułować pozew i złożyć go do sądu.
Dodatkowo, warto pamiętać że miejscy rzecznicy praw konsumentów mogą pomóc nie tylko bezpłatnie napisać pozew, ale też potwierdzić czy zapis użyty w naszej umowie rzeczywiście jest podobny do tego wpisanego do rejestru klauzul zakazanych.
Na bankowych ulotkach łatwo znajdziemy wysokość oprocentowania, ale to nie są wszystkie koszty jakie ponosimy przy zaciągnięciu kredytu. Lepszym parametrem jest parametr o długiej nazwie – rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO). Na bankowych ulotkach można ją znaleźć ale trudno, ponieważ zazwyczaj jest napisana małymi literkami. Jednak jeszcze trudniej jest zrozumieć czym jest ten parametr i co on oznacza.
Co to jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania?
Na przykładzie kredytu rocznego pierwszy koszt który ponosimy i który wszyscy zauważają to oprocentowanie – na bazie którego bank nalicza nam odsetki. Ono maksymalnie może wynosić czterokrotność stopy lombardowej, w tej chwili jest to dwadzieścia jeden procent. Drugim kosztem który ponosimy jest prowizja. Ona może maksymalnie wynosić, zgodnie z przepisami anty-lichwiarskimi, nawet pięć procent. Kolejnym kosztem który musimy ponieść są ubezpieczenia, które bardzo często są obowiązkowe – musimy się ubezpieczyć na życie, od utraty pracy, itp. W tym przypadku banki często pobierają cztery procent kwoty kredytu który pożyczamy.
Mając powyższe trzy różne rodzaje kosztu kredytu dalej trudno nam jest oszacować ile wynosi jego całkowity koszt, a co dopiero porównać oferty z innych banków, dlatego, zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim, banki mają obowiązek informowania kredytobiorców o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (RSSO), czyli wyrażonym w procentach całkowitym koszcie kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania uwzględnia wszystkie koszty kredytu, plus zmianę wartości pieniądza w czasie.
Warto jest sprawdzać w bankach i pytać ile taka stopa procentowa wynosi, bo kto pyta nie przepłaca.
Kiedy zaciągamy kredyt hipoteczny nie może zabraknąć jednej bardzo ważnej ale i podstawowej informacji czyli kosztów tego kredytu. Co się składa na te koszty? Co będzie nas obciążać? Gdzie będziemy mogli sobie ulżyć jeżeli oczywiście bank się na to zgodzi?
Koszty kredytu, oprocentowanie, marża, prowizja to jedne z głównych kosztów kredytu. Dochodzą to nich wszelkie inne dodatkowe koszty łącznie z ubezpieczeniami.
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów. Jednym jest stopa procentowa rynkowa: dla kredytów w złotówkach tą stopą jest WIBOR, a dla kredytów w walutach obcych jest to LIBOR, EURIBOR. Do tego dochodzi marża – czyli niejaki zysk banku wynikający z danej umowy. Oprocentowanie kredytu jest zmienne, zatem co jakiś czas będzie nam się zmieniało, gdzie marża kredytu jest statyczna a zmianie ulegają stopy procentowe. Do pełnego kosztu kredytu dochodzi prowizja czyli jednorazowa kwota którą musimy zapłacić w momencie zaciągnięcia kredytu; nieoficjalnie opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego i za przedstawienie tych pieniędzy które otrzymujemy w formie kredytu do naszej dyspozycji.
Wszystkie te opłaty są ważne dla klienta jak i dla banku. Z jednej strony musimy sobie odpowiedzieć na pytanie co dla nas jest ważniejsze – czyli na co najwłaściwiej jest zwrócić uwagę. Na oprocentowanie z którym będziemy żyli cały czas i będzie to potem miało odzwierciedlenie w ratach czy na pozostałe opłaty które, można powiedzieć, są opłatami na wejściu czyli: prowizja, opłata za wycenę nieruchomości, opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i inne koszty. Jeżeli chcemy uniknąć tychże kosztów to szukajmy takiej oferty która ma zero prowizji, czyli zero opłat wejściowych, lub pozwala nam doliczyć ją do kwoty kredytu. Dla wielu osób lepiej jest zapłacić prowizje ośmiu czy dziesięciu tysięcy w miesięcznych ratach po dwadzieścia czy czterdzieści złotych niż włożyć jednorazowo; szczególnie jak kupujemy mieszkanie gdzie jeszcze musimy pamiętać o kosztach aktu notarialnego, jego wyposażenia, wykończenia i remontu.
Pamiętajmy jednak że wszystko trzeba sobie krytycznie wyliczyć (głównie różnego rodzaju ubezpieczenia) i zsumować ponieważ może się okazać że mimo wszystko istnieje oferta banku w której lepiej jest wyłożyć jakąś kwotę pieniędzy na starcie aby potem znacznie mniej płacić w formie oprocentowania.