Najbiedniejsi, Ci którzy o średniej krajowej mogą tylko pomarzyć, przestali być klientami o których marzą banki. Od początku roku co czwarty klient odszedł z banku z kwitkiem z powodu zaostrzenia przepisów – to ma być sposób na tych którzy chcą się zadłużać, a nie powinni ponieważ ich na to nie stać.
Jednak czego bank nie chce dać, da to inny. Firmy z szybką pożyczką zbierają żniwa osób odrzuconych przez banki, oczywiście za odpowiednią cenę. Średnie oprocentowanie rocznego kredytu gotówkowego w banku wynosi 22 proc., a w firmach pożyczkowych nawet 73,5 proc. Innymi słowy, biorąc w firmie pożyczkowej kredyt gotówkowy na 1300 zł., musimy oddać – w ciągu roku – 2300 zł.
Firmy pożyczkowe nie podlegają kontroli Komisji Nadzoru Finansowego; nie muszą więc spełniać jej wymogów, działają zgodnie z prawem, nawet z anty-lichwiarską ustawą, ale to im nie przeszkadza na zarabianiu na dodatkowych opłatach.
Tegoroczne zaostrzenie w przepisach zdolności kredytowej wynika głównie z kłopotów w spłacaniu kredytów konsumpcyjnych. Według banków to właśnie kredyty konsumpcyjne są kredytami najgorzej spłacanymi przez Polaków. Jednak zdaniem bankowców rekomendacja w kredytach hipotecznych jest już zbyt surowa, ponieważ odcięcia od kredytowania może ulec pewna grupa osób która całkiem dobrze reguluje swoje zobowiązania. Z tego właśnie względu Związek Banków Polskich zapowiada że wystąpi o zmianę przepisów, twierdząc że zaostrzenie przepisów ma ochraniać najbiedniejszych przed spiralą zadłużenia, a nie wpędzać w jeszcze większą, z powodu braku wyboru.
W banku na klienta często czeka wiele niespodzianek przy których nawet dorosły może poczuć się bezbronny jak dziecko. Wybierając jakikolwiek produkt finansowy czy będzie to konto, kredyt albo ubezpieczenie, sprzedawca ma obowiązek poinformować nas o wszystkich kosztach związanych z tym produktem – zawsze też musi nam wręczyć wszelkiego rodzaju załączniki do umowy, regulamin oraz szczegółową tabele opłat i prowizji, musi również wyjaśnić nam wszelkie inne wątpliwości.
Bank aby zarabiać pobiera opłaty jednak klienci mają prawo obrony przed nieuczciwymi zachowaniami banków. Banki dosyć często manipulują informacją o oprocentowaniu, o wielkości tego oprocentowania, o czasie na jaki powinno się złożyć depozyt by to konkretne oprocentowanie dostać. Ponadto zdarzają się nadużycia jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne czy kredyty gotówkowe, gdzie banki podają nieprawdziwe informacje o rocznej stopie oprocentowania kredytów.
Interesy zwykłych uczestników rynku finansowego są przedmiotem zainteresowania Komisji Nadzoru Finansowego która podejmuje działania mające na celu eliminacje nieuczciwych praktyk rynkowych – przy Komisji Nadzoru Finansowego działa sąd polubowny. Sąd polubowny zajmuje się sprawami całego rynku finansowego, rozstrzyga problemy klientów z podmiotami finansowymi.
Warto zwrócić uwagę na możliwości jakie stwarza instytucja polubownego rozwiązywania sporów, w szczególności mediacja. W ramach mediacji strony, przy pomocy bezstronnego mediatora, mogą przedstawić swoje argumenty i dojść do ugody bez konieczności poddania się władczemu rozstrzygnięciu sporu przez sąd – takie rozwiązanie ma wiele zalet, należą do nich: stały, z góry znany koszt, minimum formalności, elastyczna formuła dająca stronom wpływ na sposób rozwiązania sporu i warunki ugody.
Kredyt mieszkaniowy to nie małe wyzwanie. Oferta banku i warunki na jakie się zgadzamy przy podpisaniu umowy często okazują się lekko niesprawiedliwe dla klienta. Dlatego ubiegając się o kredyt powinniśmy pamiętać o ważnym elemencie – negocjacji jego kosztów.
Gdzie są te elastyczne części które możemy negocjować?
Prowizja, marża, wszelkiego rodzaju inne opłaty typu: opłata za przedterminową spłatę, opłata za zmianę waluty to koszty kredytu które jak najbardziej możemy wynegocjować. Istotne jest jednak to aby pamiętać że w perspektywie czasu kredyt to długoterminowa inwestycja. Może się zdarzyć że będziemy ten kredyt chcieli wcześniej spłacić, ponieważ na przykład jesteśmy właścicielami innego mieszkanie które da się sprzedać, lub wydłużyć termin jego spłaty. Wiele zależy od tego co wynegocjujemy w momencie podpisania umowy. Często jest tak że bankowi wcale nie jest na rękę byśmy ten kredyt wcześniej spłacili. Banki posiadają wynagrodzenie z tych pieniędzy które pracują, czyli jeżeli pożyczyliśmy 100 złotych i ono ma pracować to przychód banku odzwierciedla to jakby sto złotych.
Czy spłata takiego kredytu przed terminem jest łatwa?
Nawet jeśli okazuje się że w ogóle w najśmielszych marzeniach nie przychodzi nam do głowy to że będziemy taki kredyt wcześniej spłacać. No to postarajmy się w tych punktach poprawić naszą umowę wobec tego ogólnego wzoru. Wcale nie musi być tak że będziemy spłacać ten kredyt z własnych pieniędzy. Może być tak że na przykład będziemy go chcieli refinansować i przenieść do innego banku który zaoferuje nam znacznie lepszą ofertę i będzie się to dokonywało także na zasadach wcześniejszej spłaty tego naszego pierwotnego kredytu.
Zatem negocjujmy do upadłego – ile się da, aby te warunki ewentualnie polepszyć, także w tych miejscach które w danym momencie nie wydają nam się aż tak bardzo istotne. Czasami można trzasnąć drzwiami ale potem można wrócić. Pamiętajmy o tym że bank jest elastyczny i bankowi zależy aby budować relacje. Należy zauważyć że w wielu przypadkach budowanie relacji zaczyna się od kredytu mieszkaniowego ale później tą relację można przenieść na inne produkty.
Już na samym wstępie jest też tak że zanim bank udzieli nam tego kredytu będzie chciał nas ze sobą związać, być może także zachęcić jakąś tańszą opłatą, ale za cenę założenia konta na które będziemy wpłacać swoją miesięczną pensje. Właściwie taki “goły” kredyt hipoteczny jest dzisiaj przeżytkiem; dziś kredyt mieszkaniowy jest najczęściej instytucją z czymś powiązaną.
Często jest tak że wzięcie tych dodatkowych produktów bardzo poprawia parametry zaciągniętego przez nas kredytu hipotecznego. Tutaj znowu te wyliczenia są w miarę proste. Analizujemy te wszystkie koszty które poniesiemy w związku z tym że będziemy musieli otworzyć dany rachunek, założyć lokatę bankową czy kartę kredytową z tym co zyskujemy dzięki niższej marży. Oczywiście patrzmy bardzo dokładnie jak wygląda konstrukcja tych rozwiązań w samej umowie. Czy to jest tak że wystarczy w momencie wzięcia kredytu zaciągnąć takie produkty a potem będziemy mogli z nich rezygnować. W większości umów to wygląda inaczej. Mamy lepsze parametry kredytu przez ten czas do póki z tych produktów korzystamy. Przeniesienie konta do innego banku, jeśli miało by się to wiązać z lepszymi parametrami kredytu hipotecznego, jest niczym złym i można sądzić że bardzo wiele osób tak zrobiło i mimo wszystko te osoby są z tego zadowolone.
Na rynku są różne oferty. Są takie że rzeczywiście korzystanie z tych produktów jest droższe niż to co zyskujemy. Ale są też takie oferty gdzie to się naprawdę opłaca bowiem reguła jest taka że banki mniejsze, te które są bardziej aktywnie nakierowane na zdobywanie nowych klientów właśnie w zakresie kredytów hipotecznych, mają mniej klientów którzy korzystają z kont i z reguły są to banki gdzie najczęściej jest tak że zyskujemy z korzystania z tych dodatkowych produktów.
Podsumowując pamiętajmy aby budować długoterminową relację z bankiem ponieważ może się okazać że wszelkiego rodzaju inne produkty z których w przyszłości chcielibyśmy skorzystać okażą się łatwiejsze w dostępie. Ta relacja jest budowana po to aby bank poznał swojego klienta, wiedział z kim pracuje i z kim ma do czynienia. Czy to jest osoba kompetentna, trzeźwo myśląca, której można zaufać? Jeśli zdobędziemy długoterminowe zaufanie banku to później można na przykład wziąć kredyt gotówkowy na podstawie wyższego wynagrodzenia lub z niższą marżą. A wszytko to daleko po podpisaniu umowy na kredyt mieszkaniowy.
Co zrobią banki to pytanie stawiają sobie ostatnio Ci którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przy niskim kursie franka szwajcarskiego a teraz wartość kredytu znacznie przewyższyła wartość samej nieruchomości. Wzrost kursu franka szwajcarskiego może się okazać nie lada problemem dla tych którzy zaciągnęli kredyt przy niskiej wartości tej waluty alarmuje część analityków finansowych. Wszystko dla tego że wraz ze wzrostem wartości frank wzrosła też wartość samego kredytu. Tymczasem wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego zobowiązania często pozostała na tym samym poziomie lub nawet spadła. Jeżeli następuje od sumowanie wartości nieruchomości do wartości kredytu to może się okazać że ktoś kto wziął kredyt hipoteczny na niskim kursie w tej chwili będzie musiał ponownie go ubezpieczyć gdyż wartość nieruchomości mimo dwóch czy trzech lat spłaty nie wzrosła na tyle, ze względu na sytuacje na rynku nieruchomości, co wartość kredytu. Konkretnie jeśli ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości trzystu tysięcy złotych na sto procent wartości w momencie gdy frank kosztował dwa złote i piętnaście groszy to teraz wartość kredytu wynosi około 450 tysięcy tymczasem nieruchomość nadal ma wartość 300 tysięcy dlatego nie stanowi już zabezpieczenia zobowiązania. Z tego też powodu coraz częściej słychać opinie że banki mogą żądać dodatkowego ubezpieczenia. Dla spłacających kredyt była by to hiobowa wiadomość.
Średni koszt takiego ubezpieczenia przy kredycie trzysta tysięcy złotych to około dwa tysiące sto złotych. Nastąpiła by taka sytuacja w której klient musi ubezpieczyć nie te standardowe dwadzieścia procent tylko pięćdziesiąt procent kredytu ponieważ o tyle wzrosła jego wysokość w stosunku do nieruchomości. W tym sensie przy takim samym kredycie przy którym płaciliśmy dwa tysiące sto złotych możemy zapłacić siedem, osiem czy dziewięć tysięcy złotych takiego ubezpieczenia.
Jeśli kredyt nie ma pokrycia to banki zobowiązane są do konkretnych działań. Mogą wypowiedzieć kredyt lub zażądać dodatkowych zabezpieczeń. Jednak większość analityków uważa że w tym wypadku raczej do tego nie dojdzie. Banki to spółki giełdowe, jeżeli one podadzą do publicznej wiadomości że tylu i tylu klientów nie ma pokrycia dla kredytów które już zaciągnęli to może odbić się na ich kursach giełdowej wartości.
Czy odwrócona hipoteka przyjmie się w Polsce zastanawia wielu. Jeżeli bierzemy pod uwagę młodych emerytów czyli osoby zaraz po sześćdziesiątce czyli te które mają szanse uzyskać teoretycznie taki produkt. Jeśli taka osoba będzie długo żyła, 30 lat może nawet więcej (czego oczywiście bank może się obawiać udzielając takiego kredytu), to wyjdzie nam nie 800 złotych renty a sto lub dwieście. Musimy brać pod uwagę przede wszystkim wartość mieszkania jakim dysponują obecne emeryci. Jest to pokolenie powojenne a więc są to osoby na ogół które nie miały kiedy się dorobić. Ich mieszkania to lokale w często budynkach kilku dziesięciu letnich, wielka płyta, lokale zaniedbane ponieważ od dłuższego czasu nie były remontowane. Z tego względu nie ma najmniejszych szans aby banki chciały się w takich lokalach zabezpieczać. Biorąc pod uwagę to że jeszcze przez dwadzieścia, może nawet więcej lat, nie odzyskają swoich pieniędzy.
Z drugiej strony banki też mówią o tym że to dożywotnie to też jest takie umowne hasło bo mowa o dwudziestu, może dwudziestu kilku latach to realne założenie. Bank musi brać pod uwagę nie jak długo wypłaca rentę ale kiedy nastąpi zwrot kapitału. Zwrot kapitału nastąpi po zgonie i sprzedaży mieszkania więc nawet jeżeli bank wypłaca przez 10 lat tą rentę kapitałową to i tak musi czekać lat dwadzieścia czy trzydzieści – czasem tak będzie – aby odzyskać swoje pieniądze.
Więc kiedy ta odwrócona hipoteka będzie opłacała się takiemu emerytowi żeby mógł zwrócić się do banku i rzeczywiście wybrać to rozwiązanie. W opiniach ekspertów ma to szansę gdzieś tak za piętnaście lub dwadzieścia lat kiedy to emerytami będą osoby które czegoś tam się miały szansę dorobić, czyli kiedy ich mieszkania będą miały określoną wartość. Dzisiaj aby podejść do odwróconej hipoteki musimy zakładać że jest to mieszkanie warte co najmniej 500 tysięcy aby to się opłaciło. Po zatym pamiętajmy jeszcze o jednym. My Polacy jesteśmy bardzo rodzinni i nie po to się dorabialiśmy żeby przekazać nic naszym dzieciom.
Kredyt hipoteczny to wielkie zobowiązanie. Coraz częściej okazuje się że banki sprawdzają, nie tylko nas i naszą zdolność kredytową, lecz również dewelopera który nasze wymarzone mieszkanie ma nam zbudować. Banki posiadają swój (nieformalny) “ranking deweloperów” którzy cieszą się ich największym zaufaniem. Każdy deweloper jest sprawdzany przez bank przed udzieleniem kredytu. Są jednak tacy których banki ściśle przepatrują i umieszczają ich na tzw. listach deweloperskich. Aby być na szczycie jednej z takich list trzeba spełnić kilka warunków między innymi trzeba być firmą która jest bankowi znana i posiadać kilka ukończonych nieruchomości. Generalnie duże firmy developerskie nie mają zbytnich problemów z bankowym zaufaniem.
Czy dzięki temu że bank sprawdza tak developerów my kredytobiorcy możemy czuć się bezpieczniej?
Niekoniecznie. Bank sprawdza na tyle ile może lecz w trakcie inwestycji zdarzają się różne historie. Kredyt hipoteczny to długoterminowa inwestycja i kondycja dewelopera w danym momencie nie musi oznaczać że za chwile będzie też dobrze. Sytuacja na rynku, kryzys który się ostatnio wydarzył z powodu którego wiele inwestycji zostało po prostu zamrożonych, spowodował że większość mniejszych firm deweloperskich miało odrobinę większe trudności w pozyskaniu kredytu. Jednak obecnie widać trend gdzie projekty zostają odmrażane i rynek coraz bardziej rusza się w kierunku nowych inwestycji. Z tego względu nawiązuje się pytanie czy warto jest brać kredyt hipoteczny w tym samym banku który finansuje inwestycje naszego dewelopera. Otóż to zależy. Przeważnie banki które finansują danego dewelopera mają oferty specjalne dla klientów którzy tą inwestycje chcą nabyć. Jadnak zawsze warto porównać inne oferty.