Kredyt mieszkaniowy to jedna z najpopularniejszych form zadłużenia. Oprócz pożyczki mieszkaniowej, Polacy często zaciągają kredyt gotówkowy, kredyt na samochód, oraz kredyt w postaci karty kredytowej. Niestety wielu z nas wciąż z niechęcią przyznaje się do bankowej pożyczki.
Mądra pożyczka
Nie jest wstydem się zadłużać, rzecz w tym by robić to mądrze i nie przesadzić. Mądre zadłużanie polega na tym żeby apetyt konsumpcyjny kontrolować. Nie powinniśmy pożyczać jeśli znajdujemy się w niestabilnej sytuacji finansowej – na przykład, jeżeli nasza forma zatrudnienia jest, na dłuższą metę, niepewna, to warto krytycznie przemyśleć czy naprawdę rozsądnie jest natychmiastowo zaciągnąć kredyt. Każdy dług trzeba kiedyś oddać dlatego dobrze jest mieć coś na czarną godzinę.
Banki stosują specjalne modele i mechanizmy które zabezpieczają klientów przed nadmiernym zadłużeniem, jednym z tych modeli jest zdolność kredytowa – czyli, proporcja maksymalnej ilości zobowiązań finansowych w stosunku do dochodu. Zdolność kredytowa jest wyliczana po to aby pozostawić sobie margines na nieprzewidywalne i nagle pojawiające się wydatki, no bo przecież nie chcemy by nasza kołdra finansowa okazała się zbyt krótka.
Skąd urzędnik w banku może wiedzieć jakie są nasze dochody?
Za każdym razem kiedy staramy się o kredyt musimy przedstawić zaświadczenie o dochodach, dokument źródła tych dochodów, oraz charakter naszego stosunku pracy. Na tej podstawie, jak również biorąc pod uwagę informacje z biura informacji kredytowej (gdzie wszelkie nasze zobowiązania kredytowe są zarejestrowane), bank jest w stanie wyliczyć wszystko to co możemy spłacić. Ponadto bank może sprawdzić czy nie wzięliśmy kredytu w innym banku, nawet jak się do tego nie przyznamy.
Odmowa kredytu
Banki są zobowiązane do przestrzegania regulacji nadzoru finansowego, które określają maksymalne pułapy w stosunku do poszczególnych wysokości dochodów dla klientów. Nie zmienia to faktu że banki stosownie do przyjętych rozwiązań są w stanie zaoferować własne mechanizmy obliczania zdolności kredytowej klienta. Z tego względu tzw. odmowa kredytu nie jest zawsze kategorycznym “nie” lecz bardzo często inną propozycją, np. wydłużenia okresu kredytowania lub mniejszej kwoty – a wszystko po to aby jak najlepiej dopasować odpowiednie rozwiązanie do indywidualnej możliwości klienta.
Dwadzieścia procent wkładu własnego oraz minimum półtora tysiąca wolnych środków po odliczeniu raty kredytu to rekomendacje jakie Komisja Nadzoru Finansowego przekazała bankom. Do 23 sierpnia banki będą musiały wprowadzić pierwsze z obostrzeń dotyczącej polityki kredytowej. Spowoduje to spadek liczby udzielonych kredytów o 10 procent.
W tej chili ten wkład będzie obligatoryjny a co za tym idzie to fakt że większe kredyty czyli kredyty hipoteczne na wyższe kwoty (więcej niż 300 tysięcy) ilościowo w walucie spadną. Konkretnie te kredyty, z punktu widzenia relacji raty w walucie do raty w złotówkach, wydadzą się jeszcze bardziej atrakcyjne ponieważ im większy kredyt tym różnica w racie jest jeszcze bardziej znacząca – klient finalnie decydując się na kredyt w walucie tym się kieruje.
Kolejne z obostrzeń dotyczyć będzie zdolności kredytowej. Teraz kredytobiorcy po spłaceniu raty będzie musiała pozostać połowa przeciętnych zarobków czyli około 1500 złotych miesięcznie. Wyraźnie to jest kierunek gdzie kredyt jest dla osób które zarabiają dużo więcej. Jak łatwo się domyśleć to obostrzenie spowoduje zmniejszenie liczby kredytobiorców.
Choć zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od samego banku to rozpiętość pomiędzy bankami w obliczaniu zdolności kredytowej jest olbrzymia. Zdolność z jednego banku potrafi być podwojona w innym banku. Kwestia jest tylko tak naprawdę ceny więc tu nie powinno być problemu. Jeżeli w jednym banku nie jesteśmy w stanie zrealizować takiego kredytu to inny bank ma tak skonstruowaną zdolność kredytową że będzie w stanie nam ten kredyt uruchomić. Oczywiście to też wpłynie na rynek i też część klientów w ten sposób będzie z tego rynku wyrzucona.
Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego mogą odbić się teraz na całym rynku nieruchomości zwłaszcza w sytuacji gdy ceny nieruchomości drgnęły. Ceny zaczęły rosnąć. Przełom pierwszego i drugiego kwartału był bardzo kiepski dla rynku nieruchomości. Natomiast od mniej więcej dwóch miesięcy rynek ruszył bardzo mocno z miejsca i ceny nieruchomości w niektórych firmach zaczęły być podnoszone. Ale zmniejszeń liczby klientów od dziesięć być może nawet piętnaście procent jest dużo. To może spowodować pewnego rodzaju wyhamowania tych cen.
Same rekomendacje KNF-u analitycy finansowi oceniają dobrze. Mają one w przyszłości zapobiec powstawaniu bańki spekulacyjnej oraz sytuacji w której kredytobiorcy nie mogą spłacić kredytu.
Kogo w tej chwili w Polsce stać na kredyt hipoteczny to pytanie które nurtuje wielu ekspertów. Jak już wiadomo skuteczne otrzymanie pozwolenia kredytowego zależy głównie od dwóch czynników: czy ma się własne oszczędności i czy jest się w stanie udowodnić bankowi posiadanie wkładu własnego – wkładu na poziomie minimum dziesięć (najlepiej dwadzieścia) procent.
Średnie dochody a zdolność kredytowa
Jeżeli jedna osoba w rodzinie pracuje to przy średnich dochodach nie ma czego szukać na rynku kredytowym – tak twierdzą przedstawiciele większych banków. Tutaj na pewno potrzebne rozwiązania są inne, czyli rozwiązania pobudzające skłonność do długoterminowego oszczędzania. Eksperci twierdzą że tego nam w Polsce jeszcze brakuje.
Ceny nieruchomości na Polskim rynku a zdolność kredytowa
Ceny nieruchomości mają wpływ na zdolność kredytową. Jeżeli ceny nieruchomości idą w górę to ludzie mogą rzadziej pozwolić sobie na mieszkanie. Ja się okazuje ceny się ustabilizowały a nawet, można powiedzieć, miała miejsce korekta w dół we wszystkich lokalizacjach. Po za tym, dla potencjalnych nabywców dobrą wiadomością jest fakt że na rynku znowu się pojawiła liczba mieszkań gotowych a nie sprzedanych. One oczywiście strukturą może nie odpowiadają zapotrzebowaniu ale to jest dobry sygnał który zwalnia nas z obowiązku pospiesznego zdecydowania się o wyborze nowego czy własnego mieszkania. Jest czas na to aby spokojnie przejrzeć oferty i zastanowić się nad tym na co nas stać.
Stabilizacja na rynku nieruchomości
Eksperci twierdzą że stabilizacja raczej będzie, dużo nowych inwestycji jest rozpoczynanych; co prawda deweloperzy nie mają problemów ze zbyciem nowych inwestycji bo tutaj oczywiście zainteresowanie jest spore ale to zawsze dotyczyło tych nowych inwestycji. One są z reguły bardziej atrakcyjniejsze cenowo niż te poprzednie.
Mieszkania na rynku wtórnym czy nowe mieszkania deweloperskie
Eksperci twierdzą że do póki program rodzina na swoim zostanie w teraźniejszej formie to rynek wtórny powinien się cieszyć tym samym a nawet większym zainteresowaniem. To praktycznie ostatnia szansa skorzystania z programu rodzina na swoim i poszukania czegoś tańszego na wtórnym rynku.
Kiedy bierzemy kredyt hipoteczny musimy pomyśleć o swoich możliwościach długo dystansowych. To jak będzie wyglądała nasza sytuacja finansowa za 10 lub 15 lat jest praktycznie nie możliwe do przewidzenia. Jednak to na jaki kredyt nas stać możemy bez problemu sprawdzić. Po pierwsze wysokość kredytu który możemy wziąć zależy głównie od tego ile według banku warta jest nieruchomość którą chcemy kupić oraz od tego jak wygląda nasza zdolność kredytowa. Należy zrozumieć iż nie chodzi o to ile my zapłacimy za daną nieruchomość ale od tego ile ona jest warta według rzeczoznawcy bankowego. W końcu nieruchomość ta będzie zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Wielu z nas trzyma się tokiem myślenia że jeśli chcemy wziąć kredyt to oznacza że od razu wiemy iż stać nas aby ten kredyt spłacać. Pamiętajmy jednak że zdolność kredytowa to kwota jaką według banku możesz przeznaczyć na spłatę kredytu. Zdolność kredytowa jest obliczana indywidualnie na podstawie dokumentów które musimy dostarczyć do banku.
Aby dać nam kredyt bank musi wiedzieć jakie są nasze dochody. Czy są one z umowy o prace, z działalności gospodarczej, emerytury lub renty. Czy spłacamy już inne kredyty, pożyczki lub karty kredytowe. Najważniejsze jest to czy wszystko spłacamy w terminie. Pozatym, bank bierze też pod uwagę ile możesz wydawać na życie np. ile masz osób na utrzymaniu.
Przykład:
Załóżmy że kupujemy mieszkanie za 300 tysięcy. Mamy już 60 tysięcy więc musimy wziąć kredyt na 240 tysięcy. Zaciągamy kredyt na 30 lat w złotówkach przy oprocentowaniu 7,5%. Tak więc miesięczna rata kredytu równa by była 1678 złotych. Bank musi sprawdzić czy według niego jesteśmy w stanie tyle miesięcznie płacić. Jeśli na przykład posiadamy współmałżonka i dziecko to bank weźmie pod uwagę że jest nas troje w gospodarstwie domowym. Jeśli razem zarabiamy 5,5 tysiąca na rękę, spłacamy 200 złotych miesięcznie za powiedzmy samochód i mamy 1000 złotych limitu zadłużenia na koncie, to mamy zdolność kredytową.