Dwadzieścia procent wkładu własnego oraz minimum półtora tysiąca wolnych środków po odliczeniu raty kredytu to rekomendacje jakie Komisja Nadzoru Finansowego przekazała bankom. Do 23 sierpnia banki będą musiały wprowadzić pierwsze z obostrzeń dotyczącej polityki kredytowej. Spowoduje to spadek liczby udzielonych kredytów o 10 procent.
W tej chili ten wkład będzie obligatoryjny a co za tym idzie to fakt że większe kredyty czyli kredyty hipoteczne na wyższe kwoty (więcej niż 300 tysięcy) ilościowo w walucie spadną. Konkretnie te kredyty, z punktu widzenia relacji raty w walucie do raty w złotówkach, wydadzą się jeszcze bardziej atrakcyjne ponieważ im większy kredyt tym różnica w racie jest jeszcze bardziej znacząca – klient finalnie decydując się na kredyt w walucie tym się kieruje.
Kolejne z obostrzeń dotyczyć będzie zdolności kredytowej. Teraz kredytobiorcy po spłaceniu raty będzie musiała pozostać połowa przeciętnych zarobków czyli około 1500 złotych miesięcznie. Wyraźnie to jest kierunek gdzie kredyt jest dla osób które zarabiają dużo więcej. Jak łatwo się domyśleć to obostrzenie spowoduje zmniejszenie liczby kredytobiorców.
Choć zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od samego banku to rozpiętość pomiędzy bankami w obliczaniu zdolności kredytowej jest olbrzymia. Zdolność z jednego banku potrafi być podwojona w innym banku. Kwestia jest tylko tak naprawdę ceny więc tu nie powinno być problemu. Jeżeli w jednym banku nie jesteśmy w stanie zrealizować takiego kredytu to inny bank ma tak skonstruowaną zdolność kredytową że będzie w stanie nam ten kredyt uruchomić. Oczywiście to też wpłynie na rynek i też część klientów w ten sposób będzie z tego rynku wyrzucona.
Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego mogą odbić się teraz na całym rynku nieruchomości zwłaszcza w sytuacji gdy ceny nieruchomości drgnęły. Ceny zaczęły rosnąć. Przełom pierwszego i drugiego kwartału był bardzo kiepski dla rynku nieruchomości. Natomiast od mniej więcej dwóch miesięcy rynek ruszył bardzo mocno z miejsca i ceny nieruchomości w niektórych firmach zaczęły być podnoszone. Ale zmniejszeń liczby klientów od dziesięć być może nawet piętnaście procent jest dużo. To może spowodować pewnego rodzaju wyhamowania tych cen.
Same rekomendacje KNF-u analitycy finansowi oceniają dobrze. Mają one w przyszłości zapobiec powstawaniu bańki spekulacyjnej oraz sytuacji w której kredytobiorcy nie mogą spłacić kredytu.
Co zrobią banki to pytanie stawiają sobie ostatnio Ci którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przy niskim kursie franka szwajcarskiego a teraz wartość kredytu znacznie przewyższyła wartość samej nieruchomości. Wzrost kursu franka szwajcarskiego może się okazać nie lada problemem dla tych którzy zaciągnęli kredyt przy niskiej wartości tej waluty alarmuje część analityków finansowych. Wszystko dla tego że wraz ze wzrostem wartości frank wzrosła też wartość samego kredytu. Tymczasem wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego zobowiązania często pozostała na tym samym poziomie lub nawet spadła. Jeżeli następuje od sumowanie wartości nieruchomości do wartości kredytu to może się okazać że ktoś kto wziął kredyt hipoteczny na niskim kursie w tej chwili będzie musiał ponownie go ubezpieczyć gdyż wartość nieruchomości mimo dwóch czy trzech lat spłaty nie wzrosła na tyle, ze względu na sytuacje na rynku nieruchomości, co wartość kredytu. Konkretnie jeśli ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości trzystu tysięcy złotych na sto procent wartości w momencie gdy frank kosztował dwa złote i piętnaście groszy to teraz wartość kredytu wynosi około 450 tysięcy tymczasem nieruchomość nadal ma wartość 300 tysięcy dlatego nie stanowi już zabezpieczenia zobowiązania. Z tego też powodu coraz częściej słychać opinie że banki mogą żądać dodatkowego ubezpieczenia. Dla spłacających kredyt była by to hiobowa wiadomość.
Średni koszt takiego ubezpieczenia przy kredycie trzysta tysięcy złotych to około dwa tysiące sto złotych. Nastąpiła by taka sytuacja w której klient musi ubezpieczyć nie te standardowe dwadzieścia procent tylko pięćdziesiąt procent kredytu ponieważ o tyle wzrosła jego wysokość w stosunku do nieruchomości. W tym sensie przy takim samym kredycie przy którym płaciliśmy dwa tysiące sto złotych możemy zapłacić siedem, osiem czy dziewięć tysięcy złotych takiego ubezpieczenia.
Jeśli kredyt nie ma pokrycia to banki zobowiązane są do konkretnych działań. Mogą wypowiedzieć kredyt lub zażądać dodatkowych zabezpieczeń. Jednak większość analityków uważa że w tym wypadku raczej do tego nie dojdzie. Banki to spółki giełdowe, jeżeli one podadzą do publicznej wiadomości że tylu i tylu klientów nie ma pokrycia dla kredytów które już zaciągnęli to może odbić się na ich kursach giełdowej wartości.
Komisja Nadzoru Finansowego robi wszystko by wyeliminować z Polski tak popularne kredyty walutowe. Dziś jest ich ponad 300 tysięcy a suma zadłużenia wynosi ponad 165 miliardów złotych czyli niemal dwukrotnie więcej niż kredytów hipotecznych w złotówkach. Zdaniem części ekonomistów w przypadku kolejnego zamieszania na rynku finansowym oraz mieszkaniowym może to wywrócić nasz system bankowy. Z drugiej strony kredyty walutowe to rata niższa o co najmniej kilkanaście procent a przy niskich zarobkach młodych Polaków liczy się każda złotówka. Poza tym rząd zamierza zlikwidować program rodzina na swoim a wtedy kredyty walutowe pozostaną jedyną szansą na niższą ratę. Kłopoty finansowe trudno jest przewidzieć lecz oczywiste jest to że kraje Eurolandu są w tej chwili w bardzo dużej recesji i ta sytuacja się nie zmieni. To powinno wpłynąć z jednej strony na słabość euro. A z drugiej strony Europejski Bank Centralny napewno w tej sytuacji nie będzie podnosił stopę procentową. W tym sensie można liczyć cały czas na niższe oprocentowanie i na osłabienie kursu euro wobec złotówki. W tej sytuacji kredytobiorca wygrywa dwa razy. Raz bo płaci niższe raty a dwa to to że stoi przed ogromną szansą że kredyt w części spłaci się sam. Jednak ten tryb myślenia może okazać się czystą spekulacja. A mianowicie jest duże prawdopodobieństwo że ten scenariusz się zrealizuje ale jest też możliwość że nie i wtedy kredytobiorca będzie miał problem. Takie rozwiązanie jest dobre dla osób świadomych, dla osób które posiadają wiedzę ekonomiczną i wiedzą co się może stać. Większość jednak osób które zaciągają kredyty hipoteczne takiej wiedzy po prostu nie posiada. Niższa rata dzisiaj nie oznacza zawsze. Polska gospodarka też ma problemy. Mówi się coraz głośniej o problemach z długiem publicznym, z dziurą budżetową i możliwe jest że Polska może mieć jeszcze większe problemy a niżeli Euroland. Z tego względu wcale nie jest powiedziane że złoty będzie się umacniać lecz może się stać wręcz przeciwnie. Wtedy będzie problem może nie z ratami kredytowymi, bo rzeczywiście niskie oprocentowanie sprawia że mamy w miarę prawie cały czas dogodne odsetki, ale z rosnącym zadłużeniem przy kredycie hipotecznym i okaże się że mamy mieszkanie za 400 tysięcy i jesteśmy bankowi winni w przeliczeniu na złotówki 500 albo 550 tysięcy.
Więc jaki kredyt dzisiaj wybrać?
Większość ekspertów twierdzi że rodzina na swoim to jest najlepsze dzisiaj rozwiązanie jeśli chodzi o kredyt hipoteczny. Korzystać z tego programu trzeba jednak szybko ponieważ jak już wiadomo nie zabawi on na długo.
Kogo w tej chwili w Polsce stać na kredyt hipoteczny to pytanie które nurtuje wielu ekspertów. Jak już wiadomo skuteczne otrzymanie pozwolenia kredytowego zależy głównie od dwóch czynników: czy ma się własne oszczędności i czy jest się w stanie udowodnić bankowi posiadanie wkładu własnego – wkładu na poziomie minimum dziesięć (najlepiej dwadzieścia) procent.
Średnie dochody a zdolność kredytowa
Jeżeli jedna osoba w rodzinie pracuje to przy średnich dochodach nie ma czego szukać na rynku kredytowym – tak twierdzą przedstawiciele większych banków. Tutaj na pewno potrzebne rozwiązania są inne, czyli rozwiązania pobudzające skłonność do długoterminowego oszczędzania. Eksperci twierdzą że tego nam w Polsce jeszcze brakuje.
Ceny nieruchomości na Polskim rynku a zdolność kredytowa
Ceny nieruchomości mają wpływ na zdolność kredytową. Jeżeli ceny nieruchomości idą w górę to ludzie mogą rzadziej pozwolić sobie na mieszkanie. Ja się okazuje ceny się ustabilizowały a nawet, można powiedzieć, miała miejsce korekta w dół we wszystkich lokalizacjach. Po za tym, dla potencjalnych nabywców dobrą wiadomością jest fakt że na rynku znowu się pojawiła liczba mieszkań gotowych a nie sprzedanych. One oczywiście strukturą może nie odpowiadają zapotrzebowaniu ale to jest dobry sygnał który zwalnia nas z obowiązku pospiesznego zdecydowania się o wyborze nowego czy własnego mieszkania. Jest czas na to aby spokojnie przejrzeć oferty i zastanowić się nad tym na co nas stać.
Stabilizacja na rynku nieruchomości
Eksperci twierdzą że stabilizacja raczej będzie, dużo nowych inwestycji jest rozpoczynanych; co prawda deweloperzy nie mają problemów ze zbyciem nowych inwestycji bo tutaj oczywiście zainteresowanie jest spore ale to zawsze dotyczyło tych nowych inwestycji. One są z reguły bardziej atrakcyjniejsze cenowo niż te poprzednie.
Mieszkania na rynku wtórnym czy nowe mieszkania deweloperskie
Eksperci twierdzą że do póki program rodzina na swoim zostanie w teraźniejszej formie to rynek wtórny powinien się cieszyć tym samym a nawet większym zainteresowaniem. To praktycznie ostatnia szansa skorzystania z programu rodzina na swoim i poszukania czegoś tańszego na wtórnym rynku.
Kto może udzielać się po kredyt hipoteczny w ramach programu rodzina na swoim?
Docelowymi kredytobiorcami w ramach programu rodzina na swoim są małżeństwa bądź osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko z tymże chodzi tutaj o dziecko małoletnie bądź dziecko objęte zasiłkiem pielęgnacyjnym lub to które uczy się i nie ukończyło 25 roku życia. W chwili ubiegania się o kredyt preferencyjny osoba nie może być właścicielem innej nieruchomości, wynajmować inną nieruchomość bądź posiadać własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego. Jest jednak jeden wyjątek – jeżeli osoba wynajmuje mieszkanie bądź posiada prawo do mieszkania spółdzielczego może ubiegać się o taki kredyt jeśli w przeciągu sześciu miesięcy zrezygnuje z wynajmu lub pozbędzie się tej własności.
W jakiej walucie możemy zaciągnąć taki kredyt?
W tej chwili kredyt hipoteczny preferencyjny udzielany jest wyłącznie w złotówkach. W ten sposób bank gospodarstwa krajowego chce wpłynąć na popularyzacje kredytów złotowych które o ostatnim czasie były troszeczkę na dalszym planie. Warto jest jednak zwrócić uwagę na to że docelowym kredytobiorcą takiego kredytu preferencyjnego są osoby które nie są w stanie spłacać kredytu hipotecznego i w związkowy z tym potrzebują do niego dopłat. Z tego względu takie osoby nie mogą pożyczać w walutach obcych ponieważ kredyty walutowe obarczone są bardzo dużym ryzykiem związanym z wahaniami kursów walutowych które jak pokazała historia ostatnich dwóch lat może zaowocować tym że wartość kredytu w krótkim czasie może wzrosnąć nawet dwukrotnie i to będzie skutkowało tym że kredytobiorcy nie będą w stanie obsługiwać swego długu. Istnieje jednak możliwość że kredytobiorca może zrefinansować taki kredyt bądź zmienić walutę na obcą ale tylko po ośmiu latach od jego zaciągnięcia czyli kiedy rządowa pomoc ubiegnie końcu.
Jakie warunki powinna spełniać taka nieruchomość którą chcemy zaciągnąć w programie rodzina na swoim?
Rozważając trzeba wziąć pod uwagę dwie cechy takiej nieruchomości: powierzchnie oraz cenę metra kwadratowego. Przedmiotem kredytowania kredytu preferencyjnego może być tylko mieszkanie bądź dom jednorodzinny tyle że w przypadku mieszkania jego powierzchnia nie może przekroczyć 75 metrów kwadratowych natomiast w przypadku domu jednorodzinnego jego powierzchnia nie może przekroczyć 140 metrów kwadratowych. Dopłaty do kredytów preferencyjnych nie obejmują całej powierzchni mieszkania ponieważ w przypadku mieszkań dopłata będzie obejmowała tylko 50 metrów kwadratowych. Natomiast w przypadku domów jednorodzinnych dopłaty obejmują maksymalnie do 70 metrów kwadratowych mieszkania. Inną kwestią są także ograniczenia. Tutaj co kwartał ogłaszane są wskaźniki które wyznaczają maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanego mieszkania. W tej chwili najwyższy wskaźnik obowiązuje w Warszawie i jego wartość przekracza 9 tysięcy złotych. Dla innych miast wojewódzkich oraz dla województw wskaźniki są dużo niższe i sięgają od 5 do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Kredyt mieszkaniowy z dopłatą od 1 kwietnia:
*limity zmieniają się w innym terminie
Źródło: BGK, urzędy wojewódzkie, Gazeta Wyborcza
Kredyt hipoteczny to wielkie zobowiązanie. Coraz częściej okazuje się że banki sprawdzają, nie tylko nas i naszą zdolność kredytową, lecz również dewelopera który nasze wymarzone mieszkanie ma nam zbudować. Banki posiadają swój (nieformalny) “ranking deweloperów” którzy cieszą się ich największym zaufaniem. Każdy deweloper jest sprawdzany przez bank przed udzieleniem kredytu. Są jednak tacy których banki ściśle przepatrują i umieszczają ich na tzw. listach deweloperskich. Aby być na szczycie jednej z takich list trzeba spełnić kilka warunków między innymi trzeba być firmą która jest bankowi znana i posiadać kilka ukończonych nieruchomości. Generalnie duże firmy developerskie nie mają zbytnich problemów z bankowym zaufaniem.
Czy dzięki temu że bank sprawdza tak developerów my kredytobiorcy możemy czuć się bezpieczniej?
Niekoniecznie. Bank sprawdza na tyle ile może lecz w trakcie inwestycji zdarzają się różne historie. Kredyt hipoteczny to długoterminowa inwestycja i kondycja dewelopera w danym momencie nie musi oznaczać że za chwile będzie też dobrze. Sytuacja na rynku, kryzys który się ostatnio wydarzył z powodu którego wiele inwestycji zostało po prostu zamrożonych, spowodował że większość mniejszych firm deweloperskich miało odrobinę większe trudności w pozyskaniu kredytu. Jednak obecnie widać trend gdzie projekty zostają odmrażane i rynek coraz bardziej rusza się w kierunku nowych inwestycji. Z tego względu nawiązuje się pytanie czy warto jest brać kredyt hipoteczny w tym samym banku który finansuje inwestycje naszego dewelopera. Otóż to zależy. Przeważnie banki które finansują danego dewelopera mają oferty specjalne dla klientów którzy tą inwestycje chcą nabyć. Jadnak zawsze warto porównać inne oferty.
Zaciągając kredyt większość z nas zakłada że spłaci go w określonym terminie bez szczególnych problemów. Rzeczywiście jeżeli mądrze gospodarujemy domowym budżetem tak się zwykle dzieje. Uważajmy jednak by nie przytrafiło nam się to co przeciętnemu Kowalskiemu.
Przypuśćmy sobie że w pewnym średniego zaludnienia mieście żyje sobie pan Jan Kowalski. Jest on właścicielem biura podróży. W jego mieście jest wiele podobnym biur i Kowalskiemu wiodło by się nie najlepiej gdyby nie natrafił na pewną nisze rynkową. Tą niszą okazała się organizacja wczasów do Egiptu. Interes się wspaniale rozwijał. Pan Kowalski zamówień miał dużo i zaczął zarabiać doskonale. Dlatego wkrótce uznał że mógłby żyć jak przystało na człowieka o jego pokrojach zarobkowych. Kowalski wziął więc kredyt hipoteczny i postawił sobie piękny dom. Do pięknego domu pasują też piękne meble zatem nasz Kowalski także je nabył – na raty. Potem wszystko poszło z górki. Pan Kowalski stwierdził że przydałby mu się elegancki samochód. A do eleganckiego samochodu pasuje piękny garnitur. Kowalski wszystko to brał na kredyt.
Jan Kowalski nie martwił się że ma długi ponieważ posiadał takie dochody że wystarczało mu na spłatę rat i jeszcze sporo pozostawało na różne przyjemności. Banki chętnie udzielały mu pożyczek tak więc Kowalski przywykł do życia na kredyt i zaczął wydawać więcej niż zarabiał. Niestety nagle w Egipcie wybuchła rewolucja, państwo obległo w demonstrujących, przy tym unieruchamiając turystykę przyjezdną. Za jednym więc zamachem pan Kowalski stracił cały rynek docelowy.
Poprzez to niespodziewane wydarzenie Jan Kowalski nie był wstanie spłacić swoich dotychczasowych zobowiązań z bieżących dochodów zatem znalazł się w sytuacji nadmiernego zadłużenia. Sam uważał że winę za to ponoszą strajkujący ale my wiemy że stało się tak ponieważ stracił on kontrole nad swoim budżetem. Kowalski tak bardzo przyzwyczaił się do wysokiego standardu życia że nie potrafił z niego zrezygnować. Zaciągał wciąż nowe kredyty próbując w ten sposób pokryć stare zobowiązania. Pieniędzy wystarczało mu jedynie na spłatę odsetek bowiem nadal kupował sobie piękne garnitury i inne luksusowe rzeczy. W końcu przestał płacić rachunki za ogrzewanie i oświetlenie domu. Wierzyciele wciąż przesyłali mu listy z żądaniami zwrotu długów. Kowalskiego tak bardzo frustrowała ta korespondencja że przestał w ogóle ją odbierać. Nasz bohater wpadł w tak zwaną spirale zadłużenia.
Jak pan Kowalski wyszedł z zadłużenia.
To że Kowalski nie przyjmuje korespondencji nie oznacza że treść go nie obowiązuje. Jeżeli na przykład bank lub skok poinformuje dłużnika listownie o wypowiedzeniu umowy kredytowej a on dwukrotnie takiego listu nie odbierze to wypowiedzenie umowy i tak jest ważne. W przypadku sporu dłużnik nie może się tłumaczyć że o niczym nie wiedział ponieważ jego obowiązkiem jest odbiór nadsyłanych korespondencji. Jest więc oczywiste że najważniejszą sprawą jaką Kowalski musi podjąć jest odebranie korespondencji i podjęcie rozmów z wierzycielami. Po pierwsze pan Jan nie powinien traktować instytucji finansowej jak wroga. W czasie takich rozmów najważniejsze jest by pokazać że człowiek angażuje się w takie sprawy i zależy mu na wypracowaniu porozumienia. Nie powinien też oczekiwać że bank rozstrzygnie sprawę za niego lecz samemu zaproponować warunki ugody. Pan Kowalski może na przykład poprosić o wydłużenie okresu kredytowania lub o zawieszenie spłaty kredytu do momentu odzyskania płodności finansowej. Ugoda z kredytodawcą powinna się opierać na warunkach możliwych do zaakceptowania przez obydwie strony. Dobrze też by ustaliły one wspólnie rozsądny plan wyjścia z zadłużenia. Ułatwi to dłużnikowi kontrole nad jego finansami i uchroni przed zaciąganiem kolejnych zobowiązań.
Kowalski zrobił tak jak rozsądny kredytobiorca: porozumiał się z wierzycielami, posprzedawał co tylko mógł, znalazł prace w biurze specjalizującym się turystyką przyjezdną. Kowalski starannie analizował swoje dochody i wydatki. Unikał kupowania rzeczy bez których doskonale mógł się obejść. Odkładał część każdej pensji na spłatę kredytu i w końcu wydobył się z długów. Kowalski odzyskał kontrole nad swoimi finansami i nauczył się planować własny budżet. Krótko mówiąc stał się wolny.
Czym jest kredyt denominowany?
Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny mamy do wyboru dwie formy kredytu. Pierwszą jest kredyt udzielany w złotówkach. Natomiast drugą jest kredyt walutowy, czyli wybieramy kredyt hipoteczny w walucie którą nam bank oferuje i w odpowiednim momencie (najczęściej przy podpisaniu umowy) następuje przeliczenie wnioskowej kwoty kredytu. Obecnie najbardziej popularnym kredytem walutowym jest kredyt w euro więc załóżmy że przeliczamy wnioskową kwotę kredytu która wynosi 400 tysięcy na wybraną walutę. Przy założeniu że euro wynosi w danym dniu 4 złote dostajemy kredyt w wysokości 100 tysięcy euro i to obowiązuje nas aż do spłaty kredytu.
Wielu twierdzi iż kredyty denominowane są popularne gdy polska waluta nie jest stabilna jednak
klient zawsze szuka najtańszej formy kredytu. Pamiętajmy o tym że większość Polaków ubiegających się o kredyt to nie są osoby zarabiające po kilkanaście tysięcy złoty miesięcznie. Często kupującymi mieszkania są osoby których dochody sięgają trzech lub czterech tysięcy złotych na miesiąc. W związku z tym różnica w racie rzędu 500/600 złotych jest ogromnym bonusem w sytuacji kiedy bierzemy kredyt walutowy. Oczywiście mamy tu pewne ryzyka związane z wahaniami kursów ale pamiętajmy o tym że w tej chwili jesteśmy jeszcze w fazie kiedy złotówka jest bardzo słaba szczególnie wobec euro w związku z tym to ryzyko kursowe jest minimalne. Można powiedzieć że jest wręcz przeciwnie. Wszyscy Ci którzy uzyskali dziś kredyt w Euro najprawdopodobniej sporo wygrają na spadku kursu Euro wobec złotówki czyli w tym momencie część kredytu sama się spłaci.
W 2010 roku został wydany przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego raport o sytuacji banków na koniec 2009 roku gdzie okazało się że kredyty walutowe spłacają się rewelacyjnie. Jeżeli spojrzymy na spłacalność kredytów hipotecznych złotówkowych i walutowych, patrząc na liczby kredytów zagrożonych to około jednego procenta kredytów walutowych jest w sytuacji kredytu zagrożonego w porównaniu z 2,4% złotówkowych. Wielu ekspertów oczekuje podobne dane za rok 2010.
Kiedy bierzemy kredyt hipoteczny musimy pomyśleć o swoich możliwościach długo dystansowych. To jak będzie wyglądała nasza sytuacja finansowa za 10 lub 15 lat jest praktycznie nie możliwe do przewidzenia. Jednak to na jaki kredyt nas stać możemy bez problemu sprawdzić. Po pierwsze wysokość kredytu który możemy wziąć zależy głównie od tego ile według banku warta jest nieruchomość którą chcemy kupić oraz od tego jak wygląda nasza zdolność kredytowa. Należy zrozumieć iż nie chodzi o to ile my zapłacimy za daną nieruchomość ale od tego ile ona jest warta według rzeczoznawcy bankowego. W końcu nieruchomość ta będzie zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Wielu z nas trzyma się tokiem myślenia że jeśli chcemy wziąć kredyt to oznacza że od razu wiemy iż stać nas aby ten kredyt spłacać. Pamiętajmy jednak że zdolność kredytowa to kwota jaką według banku możesz przeznaczyć na spłatę kredytu. Zdolność kredytowa jest obliczana indywidualnie na podstawie dokumentów które musimy dostarczyć do banku.
Aby dać nam kredyt bank musi wiedzieć jakie są nasze dochody. Czy są one z umowy o prace, z działalności gospodarczej, emerytury lub renty. Czy spłacamy już inne kredyty, pożyczki lub karty kredytowe. Najważniejsze jest to czy wszystko spłacamy w terminie. Pozatym, bank bierze też pod uwagę ile możesz wydawać na życie np. ile masz osób na utrzymaniu.
Przykład:
Załóżmy że kupujemy mieszkanie za 300 tysięcy. Mamy już 60 tysięcy więc musimy wziąć kredyt na 240 tysięcy. Zaciągamy kredyt na 30 lat w złotówkach przy oprocentowaniu 7,5%. Tak więc miesięczna rata kredytu równa by była 1678 złotych. Bank musi sprawdzić czy według niego jesteśmy w stanie tyle miesięcznie płacić. Jeśli na przykład posiadamy współmałżonka i dziecko to bank weźmie pod uwagę że jest nas troje w gospodarstwie domowym. Jeśli razem zarabiamy 5,5 tysiąca na rękę, spłacamy 200 złotych miesięcznie za powiedzmy samochód i mamy 1000 złotych limitu zadłużenia na koncie, to mamy zdolność kredytową.
Wybierając kredyt powinniśmy sobie zdawać sprawę że od nas jako klientów banków wiele zależy. A mianowicie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego nasz portfel dochodowy czy też oszczędnościowy może głęboko wpłynąć na sposób spłaty kredytu.
Kredyt hipoteczny powinniśmy brać na – raty stałe czy malejące?
Raty stałe to takie które zmieniają się wyłącznie wraz ze zmianą oprocentowania. Raty malejące to takie które na początku są wyższe od rat stałych ale wraz z upływem czasu maleją. Sposób wyliczania rat jest dosyć skomplikowany ale w skrócie można powiedzieć że w przypadku rat malejących w każdej racie jest taka sama część spłaconego kapitału. Do tego dodaje się odsetki które wraz ze spłatą kredytu są coraz mniejsze. W przypadku rat stałych miesięczne odsetki również maleją ale kapitał doliczany jest tak aby wpłacana przez ciebie miesięczna kwota była taka sama. Dlatego na początku spłacania kredytu większa część raty do przede wszystkim odsetki a pod koniec spłaca się głownie kapitał.
Przykład:
Załóżmy że bierzemy kredyt na 200 tysięcy złotych na 30 lat z oprocentowaniem 7,5 procenta.
W przypadku rat stałych, miesięcznie musimy płacić 1398 złotych i ostatecznie za cały kredyt płacimy ponad 300 tysięcy złotych odsetek.
W przypadku rat malejących pierwsza rata wynosi 1806 złotych a ostatecznie za cały kredyt płacimy 225 tysięcy złotych odsetek.
Jak widać różnica jest duża, ale decyzja z jakiej raty skorzystamy zależy tylko od nas samych. W końcu każdy z nas znajduje się w innej sytuacji finansowej
