W obecnej sytuacji kredyty mieszkaniowe w euro mogą okazać się bardzo dobrą inwestycją. W dystansie istnieje duże prawdopodobieństwo że euro będzie albo na podobnym poziomie w stosunku do złotówki albo może się nawet osłabić. Jeżeli gospodarka jest silna to silną ma walutę. W tej chwili to co dzieje się w Eurolandzie nie pozwala na to by liczyć że euro się wzmocni w stosunku do złotówki. Nasza gospodarka trzyma się bardzo dobrze w związku z tym jest duża szansa że za lat dwa czy trzy euro będzie kosztowało nie cztery złote a trzy złote. Niektórzy uważają że to za bardzo optymistyczne założenie więc popatrzmy na to w najgorszym momencie kiedy można było brać kredyt walutowy. Był to lipiec 2008 kiedy frank szwajcarski kosztował dwa złote – nawet troszkę mniej. Wtedy kredytobiorca miał do wyboru wziąć kredyt mieszkaniowy w złotówkach lub we frankach. Wziął we frankach ponieważ chciał zaoszczędzić na racie. Jeśli ta osoba nie zamierzała kredytu nadpłacać a więc interesowało ją, i dalej interesuje, tylko jeden parametr – wysokość miesięcznej raty. To w ciągu tych dwóch lat, mimo że zadłużenie tego kredytobiorcy wzrosło a nie zmalało (wzrosło do prawie 50 procent), zarobiłby około 10 tysięcy złotych i wciąż miałby ratę niższą o sto złotych (bierzemy tu pod uwagę kredyt na 300 tysięcy) niż wtedy gdyby się zdecydował na kredyt złotówkowy. Na dzień dzisiejszy frank szwajcarski byłby bardzo dobrą walutą lecz w tej chwili jest nie osiągalny a jak jest osiągalny to po dosyć wysokiej cenie z tego względu w tej chwili w miejsce franka wchodzi euro. Niestety jak wiadomo kredyt walutowy na polskim rynku może być nie na długo. Miejmy nadzieje że uda się tą lukratywną opcje kredytową utrzymać.
Podsumowując nie zapominajmy że jeśli zdecydujemy się na kredyt walutowy to co pewien czas będziemy przeżywać dreszczyk emocji kiedy wybrana przez nas waluta podskoczy. Jednak w sumie na każdej racie możemy wygrać kilka set złotych.
Zaciągając kredyt większość z nas zakłada że spłaci go w określonym terminie bez szczególnych problemów. Rzeczywiście jeżeli mądrze gospodarujemy domowym budżetem tak się zwykle dzieje. Uważajmy jednak by nie przytrafiło nam się to co przeciętnemu Kowalskiemu.
Przypuśćmy sobie że w pewnym średniego zaludnienia mieście żyje sobie pan Jan Kowalski. Jest on właścicielem biura podróży. W jego mieście jest wiele podobnym biur i Kowalskiemu wiodło by się nie najlepiej gdyby nie natrafił na pewną nisze rynkową. Tą niszą okazała się organizacja wczasów do Egiptu. Interes się wspaniale rozwijał. Pan Kowalski zamówień miał dużo i zaczął zarabiać doskonale. Dlatego wkrótce uznał że mógłby żyć jak przystało na człowieka o jego pokrojach zarobkowych. Kowalski wziął więc kredyt hipoteczny i postawił sobie piękny dom. Do pięknego domu pasują też piękne meble zatem nasz Kowalski także je nabył – na raty. Potem wszystko poszło z górki. Pan Kowalski stwierdził że przydałby mu się elegancki samochód. A do eleganckiego samochodu pasuje piękny garnitur. Kowalski wszystko to brał na kredyt.
Jan Kowalski nie martwił się że ma długi ponieważ posiadał takie dochody że wystarczało mu na spłatę rat i jeszcze sporo pozostawało na różne przyjemności. Banki chętnie udzielały mu pożyczek tak więc Kowalski przywykł do życia na kredyt i zaczął wydawać więcej niż zarabiał. Niestety nagle w Egipcie wybuchła rewolucja, państwo obległo w demonstrujących, przy tym unieruchamiając turystykę przyjezdną. Za jednym więc zamachem pan Kowalski stracił cały rynek docelowy.
Poprzez to niespodziewane wydarzenie Jan Kowalski nie był wstanie spłacić swoich dotychczasowych zobowiązań z bieżących dochodów zatem znalazł się w sytuacji nadmiernego zadłużenia. Sam uważał że winę za to ponoszą strajkujący ale my wiemy że stało się tak ponieważ stracił on kontrole nad swoim budżetem. Kowalski tak bardzo przyzwyczaił się do wysokiego standardu życia że nie potrafił z niego zrezygnować. Zaciągał wciąż nowe kredyty próbując w ten sposób pokryć stare zobowiązania. Pieniędzy wystarczało mu jedynie na spłatę odsetek bowiem nadal kupował sobie piękne garnitury i inne luksusowe rzeczy. W końcu przestał płacić rachunki za ogrzewanie i oświetlenie domu. Wierzyciele wciąż przesyłali mu listy z żądaniami zwrotu długów. Kowalskiego tak bardzo frustrowała ta korespondencja że przestał w ogóle ją odbierać. Nasz bohater wpadł w tak zwaną spirale zadłużenia.
Jak pan Kowalski wyszedł z zadłużenia.
To że Kowalski nie przyjmuje korespondencji nie oznacza że treść go nie obowiązuje. Jeżeli na przykład bank lub skok poinformuje dłużnika listownie o wypowiedzeniu umowy kredytowej a on dwukrotnie takiego listu nie odbierze to wypowiedzenie umowy i tak jest ważne. W przypadku sporu dłużnik nie może się tłumaczyć że o niczym nie wiedział ponieważ jego obowiązkiem jest odbiór nadsyłanych korespondencji. Jest więc oczywiste że najważniejszą sprawą jaką Kowalski musi podjąć jest odebranie korespondencji i podjęcie rozmów z wierzycielami. Po pierwsze pan Jan nie powinien traktować instytucji finansowej jak wroga. W czasie takich rozmów najważniejsze jest by pokazać że człowiek angażuje się w takie sprawy i zależy mu na wypracowaniu porozumienia. Nie powinien też oczekiwać że bank rozstrzygnie sprawę za niego lecz samemu zaproponować warunki ugody. Pan Kowalski może na przykład poprosić o wydłużenie okresu kredytowania lub o zawieszenie spłaty kredytu do momentu odzyskania płodności finansowej. Ugoda z kredytodawcą powinna się opierać na warunkach możliwych do zaakceptowania przez obydwie strony. Dobrze też by ustaliły one wspólnie rozsądny plan wyjścia z zadłużenia. Ułatwi to dłużnikowi kontrole nad jego finansami i uchroni przed zaciąganiem kolejnych zobowiązań.
Kowalski zrobił tak jak rozsądny kredytobiorca: porozumiał się z wierzycielami, posprzedawał co tylko mógł, znalazł prace w biurze specjalizującym się turystyką przyjezdną. Kowalski starannie analizował swoje dochody i wydatki. Unikał kupowania rzeczy bez których doskonale mógł się obejść. Odkładał część każdej pensji na spłatę kredytu i w końcu wydobył się z długów. Kowalski odzyskał kontrole nad swoimi finansami i nauczył się planować własny budżet. Krótko mówiąc stał się wolny.
Czym jest kredyt denominowany?
Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny mamy do wyboru dwie formy kredytu. Pierwszą jest kredyt udzielany w złotówkach. Natomiast drugą jest kredyt walutowy, czyli wybieramy kredyt hipoteczny w walucie którą nam bank oferuje i w odpowiednim momencie (najczęściej przy podpisaniu umowy) następuje przeliczenie wnioskowej kwoty kredytu. Obecnie najbardziej popularnym kredytem walutowym jest kredyt w euro więc załóżmy że przeliczamy wnioskową kwotę kredytu która wynosi 400 tysięcy na wybraną walutę. Przy założeniu że euro wynosi w danym dniu 4 złote dostajemy kredyt w wysokości 100 tysięcy euro i to obowiązuje nas aż do spłaty kredytu.
Wielu twierdzi iż kredyty denominowane są popularne gdy polska waluta nie jest stabilna jednak
klient zawsze szuka najtańszej formy kredytu. Pamiętajmy o tym że większość Polaków ubiegających się o kredyt to nie są osoby zarabiające po kilkanaście tysięcy złoty miesięcznie. Często kupującymi mieszkania są osoby których dochody sięgają trzech lub czterech tysięcy złotych na miesiąc. W związku z tym różnica w racie rzędu 500/600 złotych jest ogromnym bonusem w sytuacji kiedy bierzemy kredyt walutowy. Oczywiście mamy tu pewne ryzyka związane z wahaniami kursów ale pamiętajmy o tym że w tej chwili jesteśmy jeszcze w fazie kiedy złotówka jest bardzo słaba szczególnie wobec euro w związku z tym to ryzyko kursowe jest minimalne. Można powiedzieć że jest wręcz przeciwnie. Wszyscy Ci którzy uzyskali dziś kredyt w Euro najprawdopodobniej sporo wygrają na spadku kursu Euro wobec złotówki czyli w tym momencie część kredytu sama się spłaci.
W 2010 roku został wydany przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego raport o sytuacji banków na koniec 2009 roku gdzie okazało się że kredyty walutowe spłacają się rewelacyjnie. Jeżeli spojrzymy na spłacalność kredytów hipotecznych złotówkowych i walutowych, patrząc na liczby kredytów zagrożonych to około jednego procenta kredytów walutowych jest w sytuacji kredytu zagrożonego w porównaniu z 2,4% złotówkowych. Wielu ekspertów oczekuje podobne dane za rok 2010.
Wybierając kredyt powinniśmy sobie zdawać sprawę że od nas jako klientów banków wiele zależy. A mianowicie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego nasz portfel dochodowy czy też oszczędnościowy może głęboko wpłynąć na sposób spłaty kredytu.
Kredyt hipoteczny powinniśmy brać na – raty stałe czy malejące?
Raty stałe to takie które zmieniają się wyłącznie wraz ze zmianą oprocentowania. Raty malejące to takie które na początku są wyższe od rat stałych ale wraz z upływem czasu maleją. Sposób wyliczania rat jest dosyć skomplikowany ale w skrócie można powiedzieć że w przypadku rat malejących w każdej racie jest taka sama część spłaconego kapitału. Do tego dodaje się odsetki które wraz ze spłatą kredytu są coraz mniejsze. W przypadku rat stałych miesięczne odsetki również maleją ale kapitał doliczany jest tak aby wpłacana przez ciebie miesięczna kwota była taka sama. Dlatego na początku spłacania kredytu większa część raty do przede wszystkim odsetki a pod koniec spłaca się głownie kapitał.
Przykład:
Załóżmy że bierzemy kredyt na 200 tysięcy złotych na 30 lat z oprocentowaniem 7,5 procenta.
W przypadku rat stałych, miesięcznie musimy płacić 1398 złotych i ostatecznie za cały kredyt płacimy ponad 300 tysięcy złotych odsetek.
W przypadku rat malejących pierwsza rata wynosi 1806 złotych a ostatecznie za cały kredyt płacimy 225 tysięcy złotych odsetek.
Jak widać różnica jest duża, ale decyzja z jakiej raty skorzystamy zależy tylko od nas samych. W końcu każdy z nas znajduje się w innej sytuacji finansowej
Być może bardziej patriotycznie jest wybrać kredyt hipoteczny zaciągnięty w złotych w końcu w złotych zarabiamy więc może warto spłacać, niemałe przecież raty naszego kredytu mieszkaniowego, właśnie w naszej walucie. Złoty to większa stabilność, przewidywalność tego jak będą wyglądały nasze raty i zobowiązania wobec banków.
Otóż, niektórzy eksperci twierdzą iż kredyty hipoteczne w złotych należy wybrać z dwóch powodów. Przede wszystkim chodzi tu o kwestie bezpieczeństwa i stabilności. Mamy kredyt pozbawiony języka walutowego, z grubsza możemy przewidzieć na kolejne kilka lat ile ta rata kredytu będzie wynosiła. Oczywiście ona też może wzrosnąć w wyniku wzrostu stóp procentowych natomiast to ryzyko jest w jakiś sposób szacowane. Po drugie, istnieje grupa ekspertów która uważa że generalnie kredyt w Euro nie jest tak atrakcyjny jak to przedstawiają banki i eksperci. Z kredytem w EURO wiążą się bardzo duże dodatkowe koszty, przede wszystkim koszt spread
-u (w Banku PKO BP jest to ponad 6 proc.), jest taki koszt który klient musi ponieść zaraz na wstępie zaciągając ten kredyt, jest to także koszt wyższej marży bo marża dla kredytu w EURO też jest większa aniżeli dla kredytów w złotych. Oprócz tych wyższych kosztów także istotne jest to iż ten właśnie kredyt w EURO jest obarczony ryzykiem walutowym i ryzykiem stopy procentowej.
Co to jest SPREAD?
SPREAD jest opłatą, różnica między kosztem kupna a sprzedaży która spada ostatecznie na klienta.
Jak banki liczą SPREAD?
Przykładowo powiedzmy że nasz kredyt wynosi 300 tys. złotych. Banki najpierw przeliczają kwotę tego kredytu w jednym kursie czyli po kursie kupna, następnie raty kredytowe są przeliczane po kursie sprzedaży. Innymi słowa mówiąc to my musimy zapłacić tą różnicę między kursem kupna i kursem sprzedaży, która w przypadku kredytu wyszacowanego na 300 tys. złotych powinna wynieść ponad 6 proc.
Refinansowanie kredytu hipotecznego w złotych
Jak już wiadomo podstawowy argument za wyborem kredytu hipotecznego w złotym to bezpieczeństwo i stabilność ale i także pewna elastyczność ponieważ ewentualne refinansowanie kredytu w złotych w przyszłości będzie dużo łatwiejsze niż kredytu w EURO. Jak się okazuje, z perspektywy czasu (powiedzmy tych dwóch, trzech lat) oferta banków w złotych będzie dużo szersza niż kredytu w EURO. Po pierwsze może się okazać że kredytu w EURO za dwa lub trzy lata już nie będzie bo działania nadzorów finansowych dążą do tego by ten kredyt całkowicie ograniczyć. A po drugie to finansowanie dla banków, czyli uzyskanie finansowania w złotówkach generalnie jest łatwiejsze. Wychodzi na to że na pewno łatwiej nam będzie kredyt hipoteczny w złotych refinansować, a także w przyszłości powinno nam być łatwiej wynegocjować lepsze warunki w porównaniu do kredytu w EURO.
Często mówiąc o kredycie i pożyczce używamy tych pojęć zamiennie tymczasem nie są one synonimami. Podstawowa różnica między kredytem a pożyczką polega na tym że w przypadku tej ostatniej nie musimy określić celu na jaki przeznaczymy pożyczone pieniądze, innymi słowy możemy je wydać na co chcemy. Pożyczki może na udzielić każda osoba fizyczna lub instytucja, krewny, znajomy, wyspecjalizowana firma, kasa spółdzielcza lub bank. Jedynym warunkiem jaki powinien spełniać pożyczkodawca jest to że pożyczane pieniądze muszą być jego własnością. Przepisy dotyczące pożyczek określone są w kodeksie prawa cywilnego. W przypadku kwoty poniżej 500 zł. nie jest wymagane sporządzanie umowy na piśmie ani określanie terminu zwrotu czy też ceny pożyczki, może być ona nieodpłatna. Pożyczkobiorca otrzymuje pieniądze w formie gotówki i od tej pory może nimi swobodnie dysponować tak jak by były jego własnością.
Jeżeli zaś chodzi o kredyty to udzielać go mogą zarówno banki jak i SKOK,. Środki na ten cel pochodzą z depozytów powiężonych tym instytucjom przez ich klientów. Przepisy dotyczące umów kredytowych określone są zatem przez prawo bankowe oraz ustawę o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. Umowa kredytowa musi być sporządzona zawsze w formie pisemnej i musi być w niej wskazany cel na jaki wydane zostaną pożyczone pieniądze oraz termin zwrotu całej kwoty wraz z odsetkami. Środki pieniężne przekazywane są kredytobiorcy w formie bez gotówkowej. Bank ustala warunki udzielenia kredytu oraz ma prawo skontrolować sposób jego wykorzystania. Składając wniosek o kredyt musimy mieć świadomość że przy jego rozpatrywaniu bank lub SKOK oceni najpierw naszą zdolność kredytową. Inaczej mówiąc oszacuje czy jesteśmy w stanie spłacić zaciągnięty dług wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Ważnym kryterium branym pod uwagę przy rozpatrywaniu naszego wniosku o kredyt jest to również nasze dotychczasowe postępowanie w roli kredytobiorców. Najczęściej banki zwracają się w tej sprawie do biura informacji kredytowej. Jest to instytucja która gromadzi i udostępnia dane na temat kredytów zaciąganych w Polsce. Zgodnie z ustawą każdy z nas ma prawo wglądu informacji osobie znajdującej się w rejestrze BIK. Jeżeli posiadamy zdolność kredytową oraz spłacamy terminowo poprzednie lub aktualne zobowiązania. Innymi słowy mamy pozytywną historie kredytową to najprawdopodobniej otrzymamy kredyt.
Nie zapominajmy o tym że każdy kredyt będzie miał za tym swoją cenę w postaci prowizji i oprocentowania od przekazanego kapitału. Do tego może dojść wiele opłat dodatkowych.