Kredyty hipoteczne niemal dla każdego. Można tak powiedzieć z całą odpowiedzialnością ponieważ dzisiaj widać wyraźnie że banki w znaczny sposób poluzowały swoją politykę kredytową. Pieniądze na zakup nieruchomości uzyskują także te osoby które kilka miesięcy temu odchodziły z kwitkiem i tym samym bez szans na własne cztery kąty. Wśród banków są też takie które proponują kredyty nawet do stu dwudziestu procent wartości nieruchomości. Jak wielu nowo-powstałych kredytobiorców twierdzi – banki po prostu zaczęły darzyć ludzi ponownym zaufaniem. Marże kredytowe spadają, rośnie dostępność kredytów i maksymalne LTV (z ang. loan to value) czyli banki nie wymagają wkładu własnego. Dodatkowo rośnie także średnia pensja która bardzo dobrze wpływa na zdolność kredytową. Już cztery banki są gotowe pożyczać pieniądze na ponad sto procent wartości nieruchomości są to: Alior Bank który jest gotowy pożyczyć 120% więcej niż jest warte mieszkanie, mBank razem z MultiBank oferują 110%, a Allianz daje nam 105%. Odwilż widać też w marżach. W ostatnich tygodniach ceny kredytów lekko spadły. Średnia marża na rynku dla kredytu w złotym waha się w okolicach dwóch procent.
Dostępność kredytów się poprawia ale wciąż polityka banków jest ostrożna. Dwuosobowa rodzina z dzieckiem zarabiająca dwie średnie krajowe czyli netto pięć tysięcy złotych może dziś liczyć średnio na kredyt w wysokości 400 tysięcy złotych ale na przykład Polbank EFG jest wstanie pożyczyć takiej rodzinie prawie pół miliona a Nordea niewiele ponad 300 tysięcy. Bankowcy twierdzą że to otwarcie jest teraz robione w sposób bardziej dojrzały i spokojniejszy a niżeli dwa lata temu. Jednak jedno jest pewne – banki wciąż posiadają wystarczające kwoty aby to otwarcie rozszerzyć. W kryzysowym 2009 roku akcja kredytowa zmalała o dwa miliardy złotych. W tym samym czasie na lokatach i kontach banki zgromadziły prawie 50 miliardów złotych i właśnie to pokazuje że mają amunicje na dzisiejszą kredytową ofensywę.
źródła: Open Finanse (banki), Deloitte (KNF)
Przeliczanie waluty w przypadku pobierania kredytu hipotecznego jest absolutnie polecane. Więc w dzisiejszym poście sprawdźmy co się bardziej opłaca: Franki Szwajcarskie (CHF) czy Złotówki (PLN).
Wybór waluty w której chcesz spłacać kredyt mieszkaniowy lub pożyczkę to bardzo ważna decyzja. W końcu bezpośrednio wpływa na twoje miesięczne wydatki. Złotówki są bezpieczniejsze bo miesięczna rata nie zależy od wahań kursów waluty. Łatwiej więc oszacować jaką kwotę miesięcznie przeznaczyć na spłatę kredytu. Z drugiej jednak strony rata kredytu w złotówkach jest wyższa niż tego samego kredytu we frankach i kredyt hipoteczny w złotych jest wyżej oprocentowany.
W przypadku kredytu we frankach szwajcarskich miesięczna rata jest niższa ale jednocześnie uzależniona od kursu waluty, a więc jest co miesiąc inna.
Czy zmiana kursu wpływa tylko na wysokość raty?
Zmiana kursu spowoduje też zmianę kwoty kredytu pozostającego do spłaty. Na przykład bierzesz kredyt na 200 tysięcy złotych, powiedzmy że za franka szwajcarskiego opłacisz dwa złote czyli w przeliczeniu twój kredyt to 100 tysięcy franków i wyobraź sobie że kurs franka wzrasta o 50 groszy. Myślisz sobie to niedużo w końcu tyle mniej więcej kosztuje pudełko zapałek, ale przy 200 tysiącach złotych kredyt wzrasta o 50 tysięcy, czyli masz do spłacania już nie dwieście a dwieście pięćdziesiąt tysięcy. Z drugiej jednak strony jeżeli kurs franka spadnie o 50 groszy to do spłacenia masz o 50 tysięcy mniej.
W kantorze przy walucie jest cena kupna i sprzedaży więc po jakiej cenie ten kredyt jest w banku?
Właściwie w banku to jest tak jak w kantorze. Kredyty hipoteczne bierze się po cenie kupna a spłaca po cenie sprzedaży. Innymi słowy, powiedzmy że cena kupna franka to 2 złote a sprzedaży 2,10 złotego. Jeśli więc bierzesz kredyt wart 100 tysięcy franków to bierzesz go za 200 tysięcy złotych. Ale kiedy go spłacasz to frank jest już o 10 groszy droższy więc twój kredyt kosztuje o 10 tysięcy więcej. W skrócie bierzesz 200 tysięcy a spłacasz 210 tysięcy złotych.
A więc jak widzimy wybór waluty w której udzielane są kredyty hipoteczne zależy od naszej indywidualnej sytuacji.
Być może bardziej patriotycznie jest wybrać kredyt hipoteczny zaciągnięty w złotych w końcu w złotych zarabiamy więc może warto spłacać, niemałe przecież raty naszego kredytu mieszkaniowego, właśnie w naszej walucie. Złoty to większa stabilność, przewidywalność tego jak będą wyglądały nasze raty i zobowiązania wobec banków.
Otóż, niektórzy eksperci twierdzą iż kredyty hipoteczne w złotych należy wybrać z dwóch powodów. Przede wszystkim chodzi tu o kwestie bezpieczeństwa i stabilności. Mamy kredyt pozbawiony języka walutowego, z grubsza możemy przewidzieć na kolejne kilka lat ile ta rata kredytu będzie wynosiła. Oczywiście ona też może wzrosnąć w wyniku wzrostu stóp procentowych natomiast to ryzyko jest w jakiś sposób szacowane. Po drugie, istnieje grupa ekspertów która uważa że generalnie kredyt w Euro nie jest tak atrakcyjny jak to przedstawiają banki i eksperci. Z kredytem w EURO wiążą się bardzo duże dodatkowe koszty, przede wszystkim koszt spread
-u (w Banku PKO BP jest to ponad 6 proc.), jest taki koszt który klient musi ponieść zaraz na wstępie zaciągając ten kredyt, jest to także koszt wyższej marży bo marża dla kredytu w EURO też jest większa aniżeli dla kredytów w złotych. Oprócz tych wyższych kosztów także istotne jest to iż ten właśnie kredyt w EURO jest obarczony ryzykiem walutowym i ryzykiem stopy procentowej.
Co to jest SPREAD?
SPREAD jest opłatą, różnica między kosztem kupna a sprzedaży która spada ostatecznie na klienta.
Jak banki liczą SPREAD?
Przykładowo powiedzmy że nasz kredyt wynosi 300 tys. złotych. Banki najpierw przeliczają kwotę tego kredytu w jednym kursie czyli po kursie kupna, następnie raty kredytowe są przeliczane po kursie sprzedaży. Innymi słowa mówiąc to my musimy zapłacić tą różnicę między kursem kupna i kursem sprzedaży, która w przypadku kredytu wyszacowanego na 300 tys. złotych powinna wynieść ponad 6 proc.
Refinansowanie kredytu hipotecznego w złotych
Jak już wiadomo podstawowy argument za wyborem kredytu hipotecznego w złotym to bezpieczeństwo i stabilność ale i także pewna elastyczność ponieważ ewentualne refinansowanie kredytu w złotych w przyszłości będzie dużo łatwiejsze niż kredytu w EURO. Jak się okazuje, z perspektywy czasu (powiedzmy tych dwóch, trzech lat) oferta banków w złotych będzie dużo szersza niż kredytu w EURO. Po pierwsze może się okazać że kredytu w EURO za dwa lub trzy lata już nie będzie bo działania nadzorów finansowych dążą do tego by ten kredyt całkowicie ograniczyć. A po drugie to finansowanie dla banków, czyli uzyskanie finansowania w złotówkach generalnie jest łatwiejsze. Wychodzi na to że na pewno łatwiej nam będzie kredyt hipoteczny w złotych refinansować, a także w przyszłości powinno nam być łatwiej wynegocjować lepsze warunki w porównaniu do kredytu w EURO.
Jeśli poszukujemy tani kredyt hipoteczny, w tym wypadku mówiąc tylko o ogólnej kwocie spłat i zakładając że oba kredyty (w EURO i PLN) mają podobne koszty wstępne, weźmy pod uwagę następujące rozwiązanie…
Dlaczego warto pożyczyć w Euro?
Otóż rzeczą naturalną jest że klient przychodząc do firmy doradczej musi mieć nadzieje że ta firma dokona wyboru w sposób optymalny. Porównując obecnie waluty EURO i Złoty, większość ekspertów jest zdania że jest to kurs wysoki na korzyść EURO i jest ogromne prawdopodobieństwo iż waluta EURO będzie w najbliższym czasie słabnąć wobec złotówki – wynika to między innymi z faktu że kraje Eurolandu są w bardzo głębokiej recesji która będzie się najprawdopodobniej nasilać w kolejnych latach. Oznacza to, że Europejski Bank Centralny najprawdopodobniej utrzyma niską stopę procentową czyli możemy cały czas liczyć że oprocentowanie w EURO będzie znacznie niższe od oprocentowania w złotych, a przez to będą niższe raty. Drugą korzyścią może okazać się to iż jeśli faktycznie EURO obniży się wobec Złotego to otrzymamy spory bonus w postaci samospłaty części kapitału. Czyli możemy zyskać dwukrotnie: zarówno na wysokości każdej raty jak i możemy też dostać prezent w postaci zmniejszenia kapitału dzięki obniżeniu kursu EURO wobec Złotego.
Warto zauważyć że dwa lata temu kiedy Frank Szwajcarski był bardzo słaby wobec złotówki większość ekspertów prognozowała wzrost tej waluty i tak się stało, teraz natomiast jest sytuacja odwrotna kurs EURO wobec Złotego jest kursem prawdopodobnie przewartościowanym lub jest to kurs równowagi. Przy kursie równowagi zarabiamy po prostu na każdej racie, nie zarabiamy na kapitale ale zarabiamy na każdej racie i dzięki temu nasz portfel nie maleje.
Wady kredytu hipotecznego w Złotówkach
Częstym argumentem przeciwników kredytów walutowych jest hasło bezpieczeństwo. Na razie widzimy sprawę od strony klienta więc jest to argument niepoparty żadną statystyką. Według danych statystycznych które są opublikowane sukcesywnie, chodzi o dane z przełomu 2009-2010 roku, tylko jeden procent kredytów walutowych (tu mowa o kredytach mieszkaniowych) było w stanie zagrożonym. W tej samej grupie kredytów mieszkaniowych, kredyty hipoteczne w Złotych spłacało się źle w przypadku dwóch i czterech proc. Pamiętajmy że 2009 rok był rokiem fatalnym aby znaleźć
tani kredyt hipoteczny w obcej walucie ponieważ właściwie sprawa kredytów walutowych została wstrzymana, a więc ten portfel w sposób naturalny się psuł. Niebyły udzielane nowe kredyty, natomiast stare się częściowo spłacały, ale był to też test -nie laboratyjny tylko prawdziwy- gdzie okazało się że w sytuacji krytycznej -bo jednak 2009 rok był rokiem kryzysu- cały czas ten portfel trzyma się bardzo dobrze. Oczywiste jest również z punktu widzenia klienta w sytuacji w której ma kłopoty finansowe iż łatwiej mu będzie spłacić kredyt który ma niższą rate niż ten który ma wyższą. Tak więc te kilka set złotych na racie które oszczędzamy, czasem nawet więcej, w sytuacji kryzysu jest to właśnie to co czasem pozwoli nam ten kredyt spłacić. Te kilkaset złotych może decydować o tym że właśnie portfel kredytów złotówkowych będzie gorzej spłacany.
Kwestia SPREAD
Ostatnią rzeczą jest kwestia SPREADu, oczywiście tracimy na SPREADzie od 6 do 9 procent, w zależności od banku – jest to duża kwota. Jednak kredyt hipoteczny zaciągamy na dwadzieścia/trzydzieści lat przez te osoby które nie planują szybkiej spłaty ma właściwie jeden parametr warty rozsądnego przemyślenie, jest to wysokość raty. Na dzień spłaty kredytu zapominamy o SPREADzie, nie jest on dla nas istotny, jedynym ważnym parametrem jest wysokość raty. To że w przypadku kredytu walutowego są one bardziej zmienne wcale nie oznacza że jest to kredyt bardziej ryzykowny. Jedynym argumentem na bezpieczeństwo kredytów złotówkowych jest to że one mają bardziej równe raty, ale wszystkie raty się zmieniają. W chwili obecnej istnieje wielkie prawdopodobieństwo iż rada polityki pieniężnej podniesie stopy procentowe prędzej w Złotych aniżeli w EURO.
Wielu z nas którzy poszukują odpowiedni kredyt hipoteczny zastanawia się czy jedynym kryterium przyznania kredytu hipotecznego jest wysokość zarobku? Czy niemożna na przykład spłacić 20 proc. wartości całego kredytu i dalej poprzeć go już według ustalonych rat. Przecież bank ma gwarancje na zarzut mieszkania. Na przykład jeżeli młody człowiek, kończący szkołę średnią, przyszły student, ma konto bankowe ale nie ma stałego źródła utrzymania. Czy na przykład jego dziadek nie mógł by spłacić 20 proc. kredytu a on spokojnie później spłacał by pozostałe raty? Inaczej mówiąc, dlaczego banki nie godzą się na takie rozwiązanie gdzie wpłacamy na przykład 20 proc. wartości nieruchomości ustanawiając hipotekę na tej nieruchomości i dzięki temu są spokojne że my spłacamy kredyt?
Otóż jak twierdzą eksperci z open finanse i doradztwo finansowe, tego typu pytanie jest stosunkowo często zadawane jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Aby bank udzielił nam kredyt hipoteczny potrzebuje on dwóch elementów.
Po pierwsze pewności że te raty będą regularnie płacone co miesiąc i najlepszym zabezpieczeniem takich spłat jest po prostu posiadanie dochodu. W tym wypadku teoretyzowanie że ktoś będzie miał dochód lub nie, jakiej wielkości będzie miał ten dochód i co się po drodze wydarzy, jest dla banku zbyt ryzykowne. Bank oprócz dochodu i tej gwarancji spłaty potrzebuje zabezpieczenia, z tym że to zabezpieczenie jest na wypadek gdyby spłata nie miała miejsca. Ostatecznością tak naprawdę dla banku jest windykacja bo jest ona niekorzystna, ona nie pokrywa kapitału i karnych odsetek jakie są naliczone nawet jeśli mamy 20 procentową wpłatę. Krótko mówiąc, bank zarabia na odsetkach a nie na sprzedaży nieruchomości.
Po drugie jest jeszcze jeden element iż liczenie zdolności kredytowej to nie jest do końca wymysł powstały w banku, taki wymóg nakłada Polskie ustawodawstwo które wymaga wprost obliczania zdolności kredytowej i weryfikowania posiadanego dochodu. Nie zmienia to faktu że część banków ma podobne podejście jak ci z nas zadający tego typu pytania i zakłada że jeżeli mamy dużą wpłatę własną i na przykład posiadamy aktywa no to jest duża szansa że będziemy spłacać ten kredyt ponieważ nie będziemy chcieli utracić tej wpłaty nieruchomości i de facto jeżeli mamy jakieś duże aktywa to skądś te aktywa zostały zgromadzone więc pewnie jakiś dochód jest generowany i z tego dochodu ta spłata może co miesięcznie następować. Takich ofert nie ma wiele, często ta wpłata, jak jest wymagana, jest wpłatą zdecydowanie większą niż 20 proc., 30 - 40 proc. to bezpieczny domysł. Tych ofert nie ma wiele bo niewiele banków jest na tyle odważnych żeby tutaj trochę poruszać się po granicy tych regulacji. Do tej konkretnej sytuacji open finanse poleca inne rozwiązanie a mianowicie jeżeli jest w rodzinie osoba która osiąga dochody i z tych dochodów de facto będzie spłacać kredyt to są na rynku banki które w takiej sytuacji odniosą się bardziej do wieku młodszego kredytobiorcy posiłkując się dochodami starszego, idąc dokładnie tym tokiem rozumowania na razie spłacamy z renty/emerytury dziadka a potem student najprawdopodobniej dostanie pracę i będzie ten kredyt dalej spłacał więc tutaj takie rozwiązanie może zadziałać. Dla części osób które nie są w stanie udokumentować zdolności są też oferty oparte na aktywach, jeżeli posiadamy aktywa płynne czy też są to nieruchomości (z tym że to muszą być duże aktywa które minimum równają się kwocie kredytu albo są nawet większe na przykład podwójnej potrójnej stawki) no to wtedy też możemy o to przeprowadzić ocenę zdolności kredytowej.